Berlin’de WEG yönetimi
Berlin’de WEG yönetimi.
20 ve daha fazla birimli kat mülkiyeti sahipleri toplulukları (Almanca: WEG) için yönetim: kat malikleri toplantısı, yıllık işletme planı ve yıllık hesap, aidat (Hausgeld), bakım yedek akçesi, bakım ve kararların uygulanması. Daha küçük topluluklar talep üzerine.
Bu topluluklar için.
Bir kat malikleri topluluğunda işveren tek bir malik değil, topluluğun kendisidir. Yönetici kararla atanır, kararları uygular ve topluluğa her yıl hesap verir. Bu, her malikin izleyebileceği bir muhasebe ve karara ulaşan toplantılar gerektirir.
20 ve daha fazla birimli topluluklar
Berlin’de 20 ve daha fazla daireli, kat mülkiyetine bölünmüş tarihi, savaş sonrası ve yeni binalar. Daha küçük toplulukları konum ve iş yükü uygunsa talep üzerine üstleniyoruz.
Konut ve iş yeri mülkiyeti
Zemin katta dükkân, muayenehane veya ofis bulunan topluluklar. Bölünme beyanına (Teilungserklärung) ve karar durumuna göre gider dağılımı; ticari ve konut ayrı ayrı izlenebilir.
Kiraya veren malikler
Birçok dairenin kiraya verildiği topluluklar. Yıllık hesap, kiraya veren maliklerin kendi işletme giderleri hesabını (Betriebskostenabrechnung) buradan türetebileceği biçimde yapılandırılır.
Yönetici değişikliğindeki topluluklar
Yöneticisi görevden alınmış veya sözleşmesi sona eren topluluklar. Belgeleri, hesapları ve devam eden süreçleri devir tarihinde devralıyoruz.
Hizmetler
Topluluk için üstlendiklerimiz.
Yöneticinin görevleri Alman Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan (Wohnungseigentumsgesetz), bölünme beyanından (Teilungserklärung) ve topluluğun kararlarından doğar. Bunları böyle uyguluyoruz.
Kat malikleri toplantısı
Gündem ve karar önerileriyle davet, toplantının yapılması ve yönetilmesi, tutanak ve karar defterinin (Beschluss-Sammlung) sürdürülmesi (WEG § 24 fıkra 7).
Yıllık işletme planı ve yıllık hesap
Birim bazında aidat avanslarını içeren yıllık işletme planı (Wirtschaftsplan), bireysel hesaplar ve varlık raporu ile yıllık hesap (Jahresabrechnung) (WEG § 28); belgelerden ve hesap özetlerinden izlenebilir.
Aidat ve ihtar işlemleri
Aidat (Hausgeld) avanslarının tahsili, ödeme girişlerinin takibi, gecikmede ihtar ve topluluk kararıyla yargı yoluna hazırlık.
Bakım yedek akçesi
Uygun bir bakım yedek akçesinin (Erhaltungsrücklage) oluşturulması (WEG § 19 fıkra 2 bent 4), cari hesaptan ayrı tutulması ve yalnızca karara bağlanmış işler için kullanılması.
Bakım ve koruma işleri
Yerinde kontroller, bakım sözleşmeleri ve yasal muayene süreleri, zanaatkârlarımız üzerinden küçük onarımlar; büyük işlerde teklif karşılaştırması, karar taslağı, sipariş ve teslim alma.
Yönetim kurulu
Yönetim kuruluyla (Verwaltungsbeirat, WEG § 29) düzenli görüşme, toplantı öncesi belge kontrolü, gündemin ve yıllık işletme planının birlikte hazırlanması.
Sigortalar
Topluluğun bina ve sorumluluk sigortalarının kontrolü, hasarların bildirilmesi, sigortacı ve zanaatkârlarla süreç yönetimi, ödemenin topluluğa aktarılması.
Kararların uygulanması ve malik değişikliği
Karara bağlanan işlerin sipariş edilmesi ve takibi, malik listesinin güncel tutulması, bir dairenin satışında aidatın devir tarihine göre ayrılması ve yeni malikin sürece dahil edilmesi.
Yönetici değişikliği
WEG yöneticisini değiştirme.
Kira yönetiminden farklı olarak burada tek bir malik değil, toplantı karar verir. Buna karşılık geçiş yasal olarak açıkça düzenlenmiştir: Atama ve görevden alma kararla yapılır ve mevcut yöneticiyle sözleşme, görevden almadan sonra sınırsız devam etmez.
Topluluk kararı
Malikler toplantıda mevcut yöneticinin görevden alınmasına ve yeni yöneticinin atanmasına karar verir (WEG § 26). Görevden alma her zaman mümkündür.
Sözleşmenin sona ermesi
Mevcut yöneticiyle sözleşme, görevden almadan en geç altı ay sonra sona erer (WEG § 26 fıkra 3). Devir tarihini yönetim kuruluyla birlikte belirliyoruz.
Belgeler
Bölünme beyanı, karar defteri, tutanaklar, yıllık hesaplar, işletme planları, sözleşmeler, sigortalar ve yapı belgelerini süre vererek talep ediyor ve eksiksizlik açısından kontrol ediyoruz.
Hesaplar
Topluluk hesabı ve yedek akçe hesabı topluluğa aittir. Tasarruf yetkisi devir tarihinde bize geçer; otomatik ödemeler ve düzenli ödemeler aktarılır.
Devir tarihi
Malikler, hizmet sağlayıcılar ve tedarikçiler bilgilendirilir. Açık işlemleri ve devam eden süreçleri teslim tutanağıyla devralıyoruz.
Geçişin oylanacağı toplantıdan önce kendimizi yönetim kuruluna tanıtır, teklifimizi ve bir yönetim sözleşmesi taslağını sunarız. Böylece topluluk görevden almayı, atamayı ve sözleşmeyi tek toplantıda karara bağlayabilir.
Yönetim kurulları için teklifimiz
Toplantıya hazır yönetici değişikliği.
Belgeleriniz bize ulaştıktan sonra 5 iş günü içinde teklif. Berlin’de 20 ve daha fazla birimli topluluklar için.
Topluluğunuz yöneticiyi her zaman görevden alabilir. Kararla, gerekçe göstermeden. Eski yönetim sözleşmesi en geç altı ay sonra sona erer.
Ne alırsınız
Karşılaştırma teklifi biçiminde teklifimiz: süre, ücret ve hizmetler ilk sayfada, davetle birlikte gönderilmeye uygun. Ayrıca atama, yönetim sözleşmesi ve WEG § 26 fıkra 3’e göre gerekçesiz görevden alma için örnek kararlar ile devir planımız. İsterseniz ve topluluk izin verirse toplantıda kendimizi yüz yüze ya da video ile tanıtırız.
Örnek kararlar şablondur, münferit durumunuzu incelemez. Önemli bir sebep olup olmadığını veya önceki yöneticiye karşı talepleri topluluğun avukatı netleştirir.
Bilmeniz gerekenler
Yeni seçim için toplantı genellikle davetle birlikte gönderilen birden fazla teklife ihtiyaç duyar. Bunları yönetim kurulunuz toplar; bizim teklifimiz bunlardan biridir. Daveti ve gündemi mevcut yönetici gönderir. Değişiklik gündemde yoksa maliklerin dörtte birinden fazlası bunu yazılı olarak (Textform) talep edebilir (WEG § 24 fıkra 2).
Yönetim sözleşmesindeki taahhütlerimiz
İlk yıl topluluğunuz sözleşmeyi ayrıca her çeyrek sonunda sona erdirebilir.
Devralma ücreti yok; kurulum veya veri aktarımı için de ücret yok.
Bu taahhütler, topluluk yönetim sözleşmemizi kararla kabul ettiğinde geçerlidir.
Kat malikleri toplantısı kararla karar verir. Atanmamızdan sonra önceki yöneticiden devri biz üstleniriz.
Teklif için belgeleriniz
Bölünme beyanı (Teilungserklärung), bireysel hesaplar olmadan genel hesap ve işletme planı, son toplantı tutanağı, birim sayısı.
Ücret
Birim ve ay başına sabit fiyat.
Teklif için bölünme beyanını, genel hesabı, işletme planını ve son toplantı tutanağını inceleriz; binanın yerinde görülmesini yönetim kuruluyla kararlaştırırız. Ardından topluluk, günlük yönetim için birim ve ay başına sabit bir fiyat alır. Fiyat; birim sayısına, iş yeri mülkiyeti payına, binanın ve belgelerin durumuna bağlıdır.
Her yıl ortaya çıkmayan hizmetleri iş yüküne göre faturalıyoruz. Oranları, topluluğun karara bağladığı yönetim sözleşmesinde yer alır.
Sabit fiyata dahil
Sürekli ticari ve teknik yönetim
Yılda bir olağan kat malikleri toplantısı, tutanaklı
Yıllık işletme planı, yıllık hesap ve varlık raporu
Aidat tahsili, ihtar işlemleri ve yedek akçe yönetimi
Yönetim kuruluyla koordinasyon
İş yüküne göre
Olağanüstü kat malikleri toplantıları
Büyük koruma işleri ve modernizasyonlarda destek
Topluluğun mahkeme süreçleri
Rehber
Yönetim pratiğinden.
Rehber yazılarımız Almanca yayımlanır.
Was kostet eine Hausverwaltung? Kostenmodelle, Preisfaktoren und Vertrag
Wie Hausverwaltungen abrechnen, was in der Grundvergütung steckt und was extra kostet, wovon der Preis abhängt, worauf Sie im Verwaltervertrag achten und ob Verwaltungskosten auf Mieter umgelegt werden dürfen.
Heizungsrecht, CO2-Preis und Wärmeplan: Was Portfolioeigentümer 2026 wissen müssen
Das Gebäudemodernisierungsgesetz hat das bisherige Heizungsgesetz abgelöst, der CO2-Preis soll 2027 stabil bleiben, und Berlin hat seinen Wärmeplan beschlossen. Was gilt, was geplant ist und welche Schritte sich jetzt lohnen.
Verwalterwechsel bei größeren Beständen: Was vorher geklärt sein muss
Die meisten Eigentümer wechseln zu spät, weil eine Kündigungsfrist verstrichen ist, die niemand im Kalender hatte. Wie ein Wechsel bei Portfolios ab 100 Einheiten geplant wird, welche Unterlagen der Altverwalter herausgeben muss und wo Übernahmen scheitern.
Sık sorulan sorular
Hangi büyüklükten itibaren WEG yönetimi üstleniyorsunuz?
20 birimden itibaren. Daha küçük toplulukları konum ve iş yükü uygunsa talep üzerine üstleniyoruz. Bunu ilk görüşmede netleştiriyoruz.
Bir kat mülkiyeti sahipleri topluluğu yöneticiyi nasıl değiştirir?
Kat malikleri toplantısında alınan kararla: mevcut yöneticinin görevden alınması ve yeni yöneticinin atanması (WEG § 26). Görevden alma her zaman mümkündür; yönetim sözleşmesi görevden almadan en geç altı ay sonra sona erer (WEG § 26 fıkra 3). Atama, yönetim sözleşmesi ve görevden alma için örnek kararları ve devir planımızı sizden alırsınız; devri atanmamızdan sonra biz üstleniriz. Bir geçişin sürecini şurada da anlatıyoruz: Bina yönetimini değiştirme.
Yönetim kuruluyla nasıl çalışıyorsunuz?
Yönetim kurulu (Verwaltungsbeirat, WEG § 29), toplantılar arasında ilk muhatabımızdır. Yıllık hesabı ve işletme planını toplantıya sunulmadan önce belgeleri inceleyerek kontrol eder, gündemi ve büyük işleri bizimle birlikte belirler.
Yıllık hesap ne zaman hazır olur?
Yıllık hesabı, işletme yılının bitiminden sonra, yönetim kurulunun kontrolünün ardından olağan kat malikleri toplantısında karara bağlanabilecek biçimde hazırlıyoruz. Kiraya veren malikler bunu kiracılarına karşı işletme giderleri hesabı için gereksinir; bunu zaman planlamasında dikkate alıyoruz.
Kat malikleri toplantısı ne sıklıkla yapılır?
Yılda en az bir kez, yıllık hesap, işletme planı ve ibra gündemli olağan toplantı olarak. Bir kararın bir sonraki olağan toplantıya kadar bekleyemediği durumlarda, örneğin büyük hasarlarda, olağanüstü toplantıya davet ederiz.
Malikler size nasıl ulaşır?
Telefonla Pazartesi ile Cuma arası saat 9 ile 17 arasında +49 30 467 268 110 numarasından, e-posta ile info@hepa-hausverwaltung.de adresinden veya Kantstraße 154a, Berlin-Charlottenburg’daki ofisimizde. Yönetim kurulu ve malikler doğrudan şirket yönetimiyle konuşur. Form üzerinden gelen taleplere bir iş günü içinde dönüş yaparız.
Teklif isteyin.
Birim sayısını, konumu ve mevcut yönetim sözleşmesinin durumunu kısaca belirtin. Bir iş günü içinde size dönüş yaparız.
Doğrudan şirket yönetimiyle görüşürsünüz:
Yetkin ve Erkin Hepaydinli
WEG yerine kiraya verilmiş apartman mı?
20 ve daha fazla birimli apartmanlar için kira yönetimini üstleniyoruz, bkz. Apartmanlar için bina yönetimi.