Yönetici değişikliği

Berlin’de bina yönetimini değiştirme.

Sözleşme, süreler, belgeler ve devir tarihi önceden netleştirilirse bina yönetimi (Hausverwaltung) değişikliği planlanabilir. Apartmanlarda, konut portföylerinde ve ticari gayrimenkullerde süreç böyle işler.

Geçişi görüşün Yönetici değişikliği kılavuzu

Süreç

Devralmaya kadar altı adım.

Tek bir gayrimenkul için çoğu zaman 90 gün yeterlidir. 100 ve daha fazla birimli portföylerde dört ile altı ay planlamanız gerekir. Tek tek adımlar daha uzun sürdüğü için değil, belgelerdeki eksikler ancak inceleme sırasında ortaya çıktığı için.

HazırlıkYönetim sözleşmesini (Verwaltervertrag) inceleyin: süre, otomatik uzama, fesih süresi ve şekil şartı. Portföyü ve belgelerin durumunu netleştirin, yeni yönetimden teklif alın ve bir devir tarihi belirleyin, ideal olarak bir ay sonu.
Sona erdirmeKira yönetimi: Yönetim sözleşmesinin sözleşmedeki süre içinde, teslim alındığı kanıtlanabilir biçimde feshi. WEG: Mevcut yöneticinin görevden alınması ve yeni yöneticinin kat malikleri toplantısı kararıyla atanması.
Belgelerin devriBelgeleri mevcut yöneticiden yazılı olarak, eksiksiz ve somut bir tarihle talep edin. Geldikten sonra inceleyin, eksikleri yeniden isteyin; kira hesaplarını, açık kalemleri ve depozitoları kiracı bazında mutabık kılın.
Hesapların aktarılmasıGayrimenkul hesaplarının kimin adına olduğunu netleştirin. Tasarruf yetkilerini değiştirin veya yeni hesaplar açın, otomatik ödemeleri ve düzenli talimatları aktarın. Geç ödeyenler geleceği için eski hesabı devir tarihinden sonra birkaç ay daha açık tutun.
Kiracı bilgilendirmesiDevir tarihinde tüm kiracılara yeni banka bilgileri ve yeni muhatabı içeren bir yazı. Devir tarihinden yaklaşık iki hafta sonra, hâlâ eski hesaba ödeyenlere ikinci bir yazı. Hizmet sağlayıcıları ve tedarikçileri de bilgilendirin.
Devir tarihinden sonraDevam eden işlemleri sürdürün, geçiş yılı için işletme giderleri hesabını (Betriebskostenabrechnung) güvence altına alın ve finansman sağlayan bankalara karşı raporlama yükümlülüklerini kesintisiz yerine getirin.

Hukuki çerçeve

Fesih veya görevden alma.

Ne zaman geçiş yapılabileceği, kendi gayrimenkullerinizi mi yönettirdiğinize yoksa bir kat mülkiyeti sahipleri topluluğunun (Almanca: WEG) mı yönetici değiştirdiğine bağlıdır.

Kira yönetimi

Belirleyici olan, yönetim sözleşmesindeki süre, fesih süresi ve şekil şartıdır. Birçok sözleşme zamanında feshedilmezse otomatik uzar. Önemli olan fesih bildiriminin yöneticiye ulaşmasıdır. Sözleşme bitişleri farklı birden fazla gayrimenkulde kademeli bir devralma mantıklı olabilir.

Kat mülkiyeti sahipleri topluluğu

Malikler yöneticiyi her zaman kararla görevden alabilir (WEG § 26 fıkra 3). Yönetim sözleşmesi görevden almadan en geç altı ay sonra sona erer (WEG § 26 fıkra 3 cümle 2). Yeni yönetici de kararla atanır.

Bu sayfa genel bir bakış sunar ve münferit durumda hukuk danışmanlığının yerini almaz.

Devir

Mevcut yöneticinin teslim etmesi gerekenler.

Belgeler devir tarihinde ne kadar eksiksiz olursa devralma o kadar sorunsuz ilerler. Daha fazlası Almanca yazımızda: Verwalterwechsel bei größeren Beständen (Almanca).

Tüm ek sözleşmeleri ve ekleriyle kira sözleşmeleri
Tahakkukları ve ödeme girişleriyle sözleşme bazında kira hesapları
Devir tarihi itibarıyla açık kalemler listesi
Kiracı bazında depozito belgeleri
Belgeleri ve dağıtım anahtarlarıyla son yılların işletme giderleri hesapları
Hizmet sağlayıcı ve tedarikçi sözleşmeleri
Sigorta poliçeleri ve hasar dosyaları
Muayene raporları ve bakım tutanakları
Devam eden ihtar ve mahkeme süreçleri
Yapı dosyaları, kat planları ve alan hesaplamaları
Ticari alanlarda: KDV opsiyonu belgeleri ve endeksleme geçmişi
WEG’de: karar defteri, tutanaklar ve bakım yedek akçesine ilişkin belgeler

Kılavuz

Geçişe dair her şey 11 sayfada.

Sözleşme, süreler, belgeler, depozitolar, ödeme trafiği ve devir tarihi, ayrıca işaretlenebilir bir kontrol listesi. PDF olarak, kayıt gerektirmez. Kılavuz Almanca yayımlanır.

Kılavuz PDF (Almanca)İçeriği görün

Yönetici değişikliği kılavuzunun kapak sayfası

Sık sorulan sorular

Bina yönetimi değişikliği ne kadar sürer?

Tek bir gayrimenkul için çoğu zaman 90 gün yeterlidir. 100 ve daha fazla birimli portföylerde dört ile altı ay planlamanız gerekir, çünkü belgelerdeki eksikler ancak inceleme sırasında ortaya çıkar ve yeniden istenmelidir. Geçişin en erken ne zaman mümkün olduğunu mevcut yönetim sözleşmesi belirler.

Kira yönetiminde yönetim sözleşmesini ne zaman feshedebilirim?

Bunu yönetim sözleşmeniz düzenler: süre, fesih süresi ve şekil şartı. Birçok sözleşme zamanında feshedilmezse otomatik uzar. Belirleyici olan fesih bildiriminin gönderilmesi değil, yöneticiye ulaşmasıdır.

Bir kat mülkiyeti sahipleri topluluğu yöneticiyi nasıl değiştirir?

Malikler yöneticiyi her zaman kararla görevden alabilir (Alman Kat Mülkiyeti Kanunu, WEG § 26 fıkra 3). Yönetim sözleşmesi görevden almadan en geç altı ay sonra sona erer (WEG § 26 fıkra 3 cümle 2). Yeni yönetici de kararla atanır.

Devir tarihi civarında kira ödemelerine ne olur?

Kiracıların devir tarihinden itibaren doğru hesaba ödemesi için zamanında kiracı bilgilendirmesi ve geç ödeyenlere ikinci bir yazı sürecin parçasıdır. Eski hesap devir tarihinden sonra birkaç ay daha açık kalmalıdır.

Mevcut yönetici belgeleri eksiksiz teslim etmezse ne yapmalı?

Belgeleri yazılı olarak, eksiksiz ve somut bir tarihle talep edin. Eksik belgeleri yeniden ister ve durumu belgeleriz. Devir gerçekleşmezse sonraki adımları hukuk danışmanınızla görüşmelisiniz.

Değişiklikten sonra yönetim ne kadar tutar?

Portföye, iş yüküne ve hizmet kapsamına göre size özel bir teklif alırsınız. Götürü fiyat vermiyoruz. Fiyatın neye bağlı olduğu Almanca rehber yazımızda: Was kostet eine Hausverwaltung? (Almanca).

HEPA’da geçişe kim eşlik eder?

Şirket yönetimi: Yetkin ve Erkin Hepaydinli. Form üzerinden gelen taleplere bir iş günü içinde dönüş yaparız; telefonla bize +49 30 467 268 110 numarasından ulaşabilirsiniz.