Verwalterwechsel
Hausverwaltung wechseln in Berlin.
Ein Wechsel ist planbar, wenn Vertrag, Fristen, Unterlagen und Stichtag vorher geklärt sind. So läuft er bei Mehrfamilienhäusern, Wohnportfolios und Gewerbeobjekten ab.
Ablauf
Sechs Schritte bis zur Übernahme.
Für ein einzelnes Objekt reichen oft 90 Tage. Bei Beständen ab 100 Einheiten planen Sie eher vier bis sechs Monate. Nicht, weil die einzelnen Schritte länger dauern, sondern weil sich Lücken in den Unterlagen erst beim Sichten zeigen.
- VorbereitungVerwaltervertrag prüfen: Laufzeit, automatische Verlängerung, Kündigungsfrist und Form. Bestand und Unterlagenlage klären, Angebot der neuen Verwaltung einholen und einen Stichtag festlegen, idealerweise ein Monatsende.
- BeendigungMietverwaltung: Kündigung des Verwaltervertrags innerhalb der vertraglichen Frist, so zugestellt, dass der Zugang beweisbar ist. WEG: Abberufung des bisherigen Verwalters und Bestellung des neuen Verwalters durch Beschluss der Eigentümerversammlung.
- Übergabe der UnterlagenUnterlagen schriftlich, vollständig und mit konkretem Datum beim bisherigen Verwalter anfordern. Nach Eingang sichten, Lücken nachfordern, Mietkonten, offene Posten und Kautionen je Mietverhältnis abstimmen.
- KontenumstellungKlären, auf wen die Objektkonten laufen. Verfügungsberechtigungen ändern oder neue Konten einrichten, Lastschriften und Daueraufträge umstellen. Das alte Konto nach dem Stichtag noch einige Monate offen halten, weil Nachzügler kommen.
- MieterinformationZum Stichtag ein Schreiben an alle Mieter mit neuer Bankverbindung und neuem Ansprechpartner. Rund zwei Wochen nach dem Stichtag ein zweites Schreiben an alle, die noch auf das alte Konto gezahlt haben. Dienstleister und Versorger ebenfalls informieren.
- Nach dem StichtagLaufende Vorgänge fortführen, die Betriebskostenabrechnung für das Übergangsjahr sicherstellen und Berichtspflichten gegenüber finanzierenden Banken ohne Unterbrechung erfüllen.
Rechtlicher Rahmen
Kündigung oder Abberufung.
Wann gewechselt werden kann, hängt davon ab, ob Sie Ihre eigenen Objekte verwalten lassen oder eine Wohnungseigentümergemeinschaft den Verwalter wechselt.
Mietverwaltung
Maßgeblich sind Laufzeit, Kündigungsfrist und Form laut Verwaltervertrag. Viele Verträge verlängern sich automatisch, wenn nicht rechtzeitig gekündigt wird. Entscheidend ist der Zugang der Kündigung beim Verwalter. Bei mehreren Objekten mit unterschiedlichen Vertragsenden kann eine gestaffelte Übernahme sinnvoll sein.
Wohnungseigentümergemeinschaft
Die Eigentümer können den Verwalter jederzeit durch Beschluss abberufen (§ 26 Abs. 3 WEG). Der Verwaltervertrag endet spätestens sechs Monate nach der Abberufung (§ 26 Abs. 3 Satz 2 WEG). Der neue Verwalter wird ebenfalls durch Beschluss bestellt.
Diese Seite gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.
Übergabe
Was der bisherige Verwalter übergeben sollte.
Je vollständiger die Unterlagen zum Stichtag vorliegen, desto reibungsloser läuft die Übernahme. Mehr dazu im Beitrag Verwalterwechsel bei größeren Beständen.
- Mietverträge mit allen Nachträgen und Anlagen
- Mietkonten je Vertrag mit Sollstellungen und Zahlungseingängen
- Liste der offenen Posten zum Stichtag
- Kautionsnachweise je Mietverhältnis
- Betriebskostenabrechnungen der letzten Jahre mit Belegen und Umlageschlüsseln
- Verträge mit Dienstleistern und Versorgern
- Versicherungspolicen und Schadensakten
- Prüfberichte und Wartungsprotokolle
- Laufende Mahn- und Gerichtsverfahren
- Bauakten, Grundrisse und Flächenberechnungen
- Bei Gewerbe: Nachweise zur Umsatzsteueroption und Indexierungshistorie
- Bei WEG: Beschlusssammlung, Protokolle und Unterlagen zur Erhaltungsrücklage
Leitfaden
Alles zum Wechsel auf 11 Seiten.
Vertrag, Fristen, Unterlagen, Kautionen, Zahlungsverkehr und Stichtag, dazu eine Checkliste zum Abhaken. Als PDF, ohne Anmeldung.
Häufige Fragen
Wie lange dauert ein Wechsel der Hausverwaltung?
Für ein einzelnes Objekt reichen oft 90 Tage. Bei Beständen ab 100 Einheiten planen Sie eher vier bis sechs Monate, weil sich Lücken in den Unterlagen erst beim Sichten zeigen und nachgefordert werden müssen. Wann der Wechsel frühestens möglich ist, bestimmt der bestehende Verwaltervertrag.
Wann kann ich den Verwaltervertrag in der Mietverwaltung kündigen?
Das regelt Ihr Verwaltervertrag: Laufzeit, Kündigungsfrist und Form. Viele Verträge verlängern sich automatisch, wenn nicht rechtzeitig gekündigt wird. Entscheidend ist der Zugang der Kündigung beim Verwalter, nicht die Absendung.
Wie wechselt eine Wohnungseigentümergemeinschaft den Verwalter?
Die Eigentümer können den Verwalter jederzeit durch Beschluss abberufen (§ 26 Abs. 3 WEG). Der Verwaltervertrag endet spätestens sechs Monate nach der Abberufung (§ 26 Abs. 3 Satz 2 WEG). Der neue Verwalter wird ebenfalls durch Beschluss bestellt.
Was passiert mit Mietzahlungen rund um den Stichtag?
Damit Mieter ab dem Stichtag auf das richtige Konto zahlen, gehören eine rechtzeitige Mieterinformation und ein zweites Schreiben an Nachzügler zum Ablauf. Das alte Konto sollte nach dem Stichtag noch einige Monate offen bleiben.
Was tun, wenn der bisherige Verwalter Unterlagen nicht vollständig übergibt?
Fordern Sie die Unterlagen schriftlich, vollständig und mit konkretem Datum an. Fehlende Unterlagen fordern wir nach und dokumentieren den Stand. Bleibt die Übergabe aus, sollten Sie das weitere Vorgehen mit Ihrer Rechtsberatung abstimmen.
Was kostet die Verwaltung nach dem Wechsel?
Sie erhalten ein individuelles Angebot nach Bestand, Aufwand und Leistungsumfang. Pauschale Preise nennen wir nicht. Wovon der Preis abhängt, erklären wir unter Was kostet eine Hausverwaltung?.
Wer begleitet den Wechsel bei HEPA?
Die Geschäftsführung, Yetkin und Erkin Hepaydinli. Auf Anfragen über das Formular melden wir uns innerhalb eines Werktags, telefonisch erreichen Sie uns unter +49 30 467 268 110.
Wechsel besprechen.
Beschreiben Sie kurz Ihren Bestand und den gewünschten Stichtag. Wir sehen uns Vertrag, Fristen und Unterlagen an und melden uns innerhalb eines Werktags.
Sie sprechen direkt mit der Geschäftsführung:
Yetkin und Erkin Hepaydinli
Wechsel in Planung?
Wir sehen uns Vertrag, Fristen und Unterlagen an, bevor Sie kündigen.