Mietpreisbremse Berlin: Was Vermieter bei der Neuvermietung beachten müssen

Der aktuelle Stand in Berlin

Die Mietpreisbremse begrenzt die Miete bei Beginn eines neuen Wohnraummietverhältnisses. Sie ist bundesrechtlich in den §§ 556d bis 556g BGB geregelt, gilt aber nur in Gebieten, die eine Landesregierung per Rechtsverordnung als angespannten Wohnungsmarkt bestimmt hat.

Für Berlin hat der Senat am 11.11.2025 eine neue Mietenbegrenzungsverordnung beschlossen. Sie bestimmt erneut das gesamte Stadtgebiet als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt, ist am 01.01.2026 in Kraft getreten und gilt bis zum 31.12.2029. Verkündet wurde sie nach Angaben von Haufe am 28.11.2025 im Gesetz- und Verordnungsblatt für Berlin. Die Laufzeit entspricht der bundesrechtlichen Obergrenze: Nach § 556d Abs. 2 BGB muss eine solche Verordnung spätestens mit Ablauf des 31.12.2029 außer Kraft treten.

Für Vermieter in Berlin heißt das: Jede Neuvermietung einer Wohnung bis Ende 2029 ist an der Mietpreisbremse zu messen, gleich in welchem Bezirk die Wohnung liegt.

Die Grundregel: höchstens 10 Prozent über der Vergleichsmiete

Nach § 556d Abs. 1 BGB darf die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 Abs. 2 BGB) höchstens um 10 Prozent übersteigen. Maßstab ist nicht die Marktmiete, die sich bei freier Vermietung erzielen ließe, sondern die ortsübliche Vergleichsmiete für vergleichbare Wohnungen nach Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage.

In Berlin wird die ortsübliche Vergleichsmiete in der Regel mit dem Berliner Mietspiegel ermittelt. Der Mietspiegel 2026 ist nach Angaben der Senatsverwaltung am 28.05.2026 in Kraft getreten und erfüllt die Anforderungen an einen qualifizierten Mietspiegel nach § 558d BGB. Für die Einordnung kommt es auf Wohnlage, Baualter, Größe und die wohnwerterhöhenden und wohnwertmindernden Merkmale an.

Ein Beispiel der Senatsverwaltung: Beträgt die ortsübliche Vergleichsmiete für eine Wohnung 500,00 EUR, darf sie für bis zu 550,00 EUR neu vermietet werden, wenn keine Ausnahme greift.

Die Ausnahmen

Das Gesetz kennt vier Fälle, in denen eine höhere Miete zulässig ist.

Vormiete (§ 556e Abs. 1 BGB). War die Miete, die der vorherige Mieter zuletzt schuldete, höher als die nach der Mietpreisbremse zulässige Miete, darf eine Miete bis zur Höhe dieser Vormiete vereinbart werden. Mietminderungen bleiben dabei außer Betracht, ebenso Mieterhöhungen, die mit dem Vormieter im letzten Jahr vor Ende seines Mietverhältnisses vereinbart wurden.

Modernisierung in den letzten drei Jahren (§ 556e Abs. 2 BGB). Hat der Vermieter in den drei Jahren vor Mietbeginn Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt, darf die zulässige Miete um den Betrag überschritten werden, der sich bei einer Modernisierungsmieterhöhung ergäbe. Ausgangspunkt ist die ortsübliche Vergleichsmiete ohne Berücksichtigung der Modernisierung.

Neubau (§ 556f Satz 1 BGB). Die Mietpreisbremse gilt nicht für Wohnungen, die nach dem 01.10.2014 erstmals genutzt und vermietet werden.

Erste Vermietung nach umfassender Modernisierung (§ 556f Satz 2 BGB). Auch hier greift die Mietpreisbremse nicht. Ob eine Modernisierung umfassend ist, hängt vom Umfang der Maßnahmen ab und sollte vor der Vermietung sorgfältig geprüft und dokumentiert werden.

Außerdem gelten die §§ 556d bis 556g BGB nach § 549 Abs. 2 BGB nicht für Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist, für bestimmten möblierten Wohnraum innerhalb der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung und für Wohnraum, den öffentliche Träger oder anerkannte Träger der Wohlfahrtspflege für Personen mit dringendem Wohnungsbedarf anmieten. Für Studenten- und Jugendwohnheime gelten sie ebenfalls nicht (§ 549 Abs. 3 BGB). Gewerbemietverträge sind von der Mietpreisbremse nicht erfasst.

Die Auskunftspflicht vor Vertragsschluss

Wer sich auf eine der Ausnahmen beruft, muss den Mieter darüber vor dessen Vertragserklärung unaufgefordert informieren (§ 556g Abs. 1a BGB). Mitzuteilen ist:

• bei der Vormiete deren Höhe,
• bei einer Modernisierung, dass in den letzten drei Jahren vor Mietbeginn Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt wurden,
• beim Neubau, dass die Wohnung nach dem 01.10.2014 erstmals genutzt und vermietet wurde,
• bei umfassender Modernisierung, dass es sich um die erste Vermietung danach handelt.

Die Auskunft bedarf der Textform (§ 556g Abs. 4 BGB). Fehlt sie, kann sich der Vermieter auf die Ausnahme nicht berufen. Holt er sie in der vorgeschriebenen Form nach, kann er sich erst zwei Jahre nach der Nachholung auf die höhere Miete berufen. In der Praxis gehört die Auskunft deshalb in die Vertragsunterlagen, die der Mieter vor der Unterschrift erhält, mit Nachweis des Zugangs.

Staffelmiete und Indexmiete

Auch bei besonderen Mietvereinbarungen gilt die Mietpreisbremse, aber unterschiedlich:

Staffelmiete. Die §§ 556d bis 556g BGB sind auf jede einzelne Mietstaffel anzuwenden (§ 557a Abs. 4 BGB). Für die zweite und jede weitere Staffel kommt es auf die ortsübliche Vergleichsmiete zum Zeitpunkt an, zu dem die erste Miete dieser Staffel fällig wird. Eine in einer früheren Staffel wirksam vereinbarte Miete bleibt erhalten.

Indexmiete. Hier gilt die Mietpreisbremse nur für die Ausgangsmiete (§ 557b Abs. 4 BGB). Spätere Anpassungen nach dem Verbraucherpreisindex werden nicht an der Mietpreisbremse gemessen. Ob Indexmieten in angespannten Märkten künftig begrenzt werden, ist Gegenstand einer laufenden Mietrechtsreform; den Verfahrensstand beschreiben wir im Beitrag Mietrecht 2026.

Was bei einem Verstoß droht

Eine Vereinbarung über die Miete bei Mietbeginn ist unwirksam, soweit sie die zulässige Miete überschreitet (§ 556g Abs. 1 BGB). Der Mietvertrag bleibt bestehen, die Miete wird auf das zulässige Maß reduziert. Zu viel gezahlte Miete muss der Vermieter nach den Regeln über die ungerechtfertigte Bereicherung zurückzahlen.

Voraussetzung für die Rückforderung ist eine Rüge des Mieters (§ 556g Abs. 2 BGB). Rügt der Mieter innerhalb von 30 Monaten nach Beginn des Mietverhältnisses und läuft das Mietverhältnis bei Zugang der Rüge noch, kann er die zu viel gezahlte Miete grundsätzlich von Beginn an zurückverlangen. Rügt er später oder erst nach Ende des Mietverhältnisses, kann er nur die nach Zugang der Rüge fällig gewordene Miete zurückverlangen. Für Mietverhältnisse, die bis einschließlich 31.03.2020 entstanden sind, gilt § 556g BGB in der damaligen Fassung weiter (Art. 229 § 51 EGBGB).

Daneben hat der Mieter einen Anspruch auf Auskunft über die Tatsachen, die für die Zulässigkeit der Miete maßgeblich sind, soweit sie nicht allgemein zugänglich sind und der Vermieter sie unschwer geben kann (§ 556g Abs. 3 BGB). Auch diese Auskunft bedarf der Textform.

Abgrenzung: Kappungsgrenze im laufenden Mietverhältnis

Die Mietpreisbremse betrifft nur die Miete zu Beginn eines Mietverhältnisses. Für Mieterhöhungen im laufenden Mietverhältnis bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete gelten § 558 BGB und die Kappungsgrenze. In Berlin darf die Miete nach der Kappungsgrenzenverordnung vom 14.03.2023 innerhalb von drei Jahren um höchstens 15 Prozent steigen, und nicht über die ortsübliche Vergleichsmiete hinaus. Mit unserem Mieterhöhungsrechner können Sie Kappungsgrenze und Sperrfrist überschlägig prüfen.

Und im Berliner Umland?

Brandenburg hat eine eigene Mietpreisbegrenzungsverordnung vom 03.12.2025. Sie gilt vom 01.01.2026 bis zum 31.12.2029 für 36 Städte und Gemeinden, darunter die Landeshauptstadt Potsdam sowie zahlreiche Gemeinden im Berliner Umland wie Falkensee, Kleinmachnow, Teltow, Bernau bei Berlin und Königs Wusterhausen. Wer Bestände in Berlin und Brandenburg hält, sollte für jede Gemeinde prüfen, welche Verordnung gilt. Mehr zur Verwaltung in Brandenburg auf unserer Seite Hausverwaltung Potsdam.

Was Vermieter praktisch tun sollten

1. Vergleichsmiete vor jeder Neuvermietung ermitteln. Wohnung nach dem aktuellen Mietspiegel einordnen und die Einordnung mit Merkmalen und Wohnlage dokumentieren.
2. Ausnahmen belegen. Vormiete mit dem letzten Mietvertrag und Nachträgen nachweisen, Modernisierungen mit Rechnungen und Zeitpunkt, Neubau mit dem Datum der Erstnutzung.
3. Auskunft rechtzeitig und in Textform geben. Vor der Vertragserklärung des Mieters, mit Zugangsnachweis.
4. Staffeln einzeln prüfen. Bei Staffelmieten die zulässige Miete für jede Staffel zum Fälligkeitszeitpunkt ermitteln.
5. Rügen ernst nehmen. Auf eine Rüge zeitnah reagieren, die Berechnung prüfen und gegebenenfalls korrigieren, bevor ein Rechtsstreit entsteht.

In unserer Mietverwaltung gehören Mietspiegeleinordnung, Dokumentation der Ausnahmen und die Auskunft nach § 556g Abs. 1a BGB zu jeder Neuvermietung. Wie Verwaltungskosten kalkuliert werden, lesen Sie im Beitrag Was kostet eine Hausverwaltung?.

Stand: 09.10.2026. Dieser Beitrag ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.

Quellen

• § 556d BGB, Zulässige Miethöhe bei Mietbeginn, gesetze-im-internet.de
• § 556e BGB, Vormiete und Modernisierung, gesetze-im-internet.de
• § 556f BGB, Ausnahmen, gesetze-im-internet.de
• § 556g BGB, Rechtsfolgen und Auskunft, gesetze-im-internet.de
• § 549 BGB, Anwendungsbereich, gesetze-im-internet.de
• § 557a BGB, Staffelmiete, gesetze-im-internet.de
• § 557b BGB, Indexmiete, gesetze-im-internet.de
• Art. 229 § 51 EGBGB, Übergangsvorschrift, gesetze-im-internet.de
• Senatskanzlei Berlin: Pressemitteilung „Mietpreisbremse für ganz Berlin um vier Jahre verlängert“, 11.11.2025
• Haufe: „Berlin verlängert Mietpreisbremse bis Ende 2029“, 28.11.2025
• Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen: Berliner Mietratgeber, Zulässige Miethöhe
• Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen: Pressemitteilung „Berliner Mietspiegel 2026 veröffentlicht“, 28.05.2026
• Land Brandenburg, BRAVORS: Mietpreisbegrenzungsverordnung (MietbegrenzV) vom 03.12.2025

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.