Mietrecht 2026: Was beschlossen ist und was noch im Verfahren steckt

Warum der Verfahrensstand entscheidend ist

Kaum ein Rechtsgebiet wird so intensiv öffentlich diskutiert wie das Mietrecht. Das führt dazu, dass Pläne, Entwürfe und geltendes Recht in der Wahrnehmung verschwimmen. Für Eigentümer großer Wohnungsbestände ist die Unterscheidung aber praktisch bedeutsam: Mietverträge, Mieterhöhungen und Kalkulationen müssen sich am geltenden Recht orientieren, während Entwürfe für die mittelfristige Planung relevant sind und sich im Verfahren noch ändern können.

Dieser Beitrag ordnet deshalb jede Regelung einem Status zu: geltendes Recht, Gesetzentwurf im Bundestag oder Vorschlag aus der Opposition.

Geltendes Recht: Mietpreisbremse bis Ende 2029

Der Bundestag hat am 26.06.2025 die Verlängerung der Mietpreisbremse bis zum 31.12.2029 beschlossen. Grundlage war der Gesetzentwurf der Koalitionsfraktionen auf Drucksache 21/322. In Gebieten, die eine Landesregierung per Rechtsverordnung als angespannten Wohnungsmarkt bestimmt, darf die Miete bei Beginn eines Mietverhältnisses höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Die Ausnahme für Neubauten mit dem Stichtag 01.10.2014 bleibt nach Angaben des Bundestags bestehen.

Die Bundesregelung ermöglicht die Mietpreisbremse, angewendet wird sie durch Landesverordnungen. In Berlin hat der Senat am 11.11.2025 eine neue Verordnung beschlossen. Sie gilt vom 01.01.2026 bis zum 31.12.2029 für das gesamte Stadtgebiet. Seit März 2025 gibt es in Berlin zudem eine kostenlose Mietpreisprüfstelle, bei der Mieter die Zulässigkeit ihrer Anfangsmiete prüfen lassen können.

Geltendes Recht: Kappungsgrenze in Berlin

Für Mieterhöhungen im laufenden Mietverhältnis bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete gilt in Berlin eine abgesenkte Kappungsgrenze von 15 Prozent innerhalb von drei Jahren. Die Kappungsgrenzenverordnung, mit der der Senat diese Absenkung verlängert hat, ist am 11.05.2023 in Kraft getreten und tritt mit Ablauf des 10.05.2028 außer Kraft. Maßstab für die ortsübliche Vergleichsmiete ist in Berlin der qualifizierte Mietspiegel 2026, der am 28.05.2026 in Kraft getreten ist und nach Angaben der Senatsverwaltung die Anforderungen an einen qualifizierten Mietspiegel nach § 558d BGB erfüllt.

Im Verfahren: Regierungsentwurf zur Änderung des Mietrechts

Die Bundesregierung hat einen „Entwurf eines Gesetzes zur Änderung des Rechts der Wohn- und Geschäftsraummiete“ vorgelegt, Drucksache 21/6807. Der Pressedienst des Bundestags berichtete darüber am 02.07.2026. Die erste Lesung fand am 09.07.2026 statt; der Entwurf wurde zur weiteren Beratung an die Ausschüsse überwiesen, federführend laut Haufe an den Ausschuss für Recht und Verbraucherschutz. Der Entwurf ist damit nicht beschlossen. Es folgen Ausschussberatungen sowie zweite und dritte Lesung; Änderungen sind möglich.

Die wesentlichen Inhalte nach dem Stand des Regierungsentwurfs:

Indexmiete. In angespannten Wohnungsmärkten sollen Indexmieterhöhungen jährlich begrenzt werden: Steigt der Preisindex um mehr als 3 Prozent im Jahr, soll die Hälfte des darüber hinausgehenden Teils bei der Mieterhöhung unberücksichtigt bleiben. Die Begrenzung soll nicht bundesweit gelten, sondern nur in angespannten Wohnungsmärkten.

Möblierte Wohnungen. Für die Möblierung soll ein Zuschlag auf die ortsübliche Vergleichsmiete zulässig sein, begrenzt auf monatlich 1 Prozent des Zeitwerts der Möbel. Bei voll ausgestattetem Wohnraum soll vermutet werden, dass ein Zuschlag von bis zu 10 Prozent der für die unmöblierte Wohnung geschuldeten Miete angemessen ist. Der Vermieter soll den Zuschlag vor Vertragsschluss offenlegen müssen; unterbleibt das, soll die Wohnung als unmöbliert behandelt werden.

Kurzzeitvermietung. Die Ausnahme für Wohnraum zum vorübergehenden Gebrauch soll enger gefasst werden. Erfasst sein sollen Mietverhältnisse von höchstens sechs Monaten, verlängerbar auf acht Monate, wenn sich nach Mietbeginn ein längerer vorübergehender Bedarf ergibt.

Zahlungsrückstand. Mieter, die rückständige Miete vollständig nachzahlen, sollen ihre Wohnung auch bei einer ordentlichen Kündigung wegen Zahlungsverzugs behalten können.

Modernisierung. Die Wertgrenze für das vereinfachte Verfahren bei Modernisierungsmieterhöhungen soll von 10.000 Euro auf 20.000 Euro steigen. Die Bundesregierung begründet das mit starken Preissteigerungen in diesem Bereich.

Laut Pressedienst des Bundestags hat der Bundesrat Nachbesserungsbedarf angemeldet; der Ausgleich zwischen Vermietenden und Mietenden müsse ausreichend berücksichtigt werden. Aus der Union kommen laut Haufe vom 10.07.2026 ebenfalls Änderungswünsche: Statt fester Obergrenzen für die Kurzzeitvermietung wird dort eine flexiblere Regelung gefordert, und die neue Heilungsmöglichkeit bei ordentlicher Kündigung soll nach diesen Vorstellungen auf angespannte Wohnungsmärkte beschränkt werden. Ob und wie diese Punkte in das Gesetz eingehen, ist offen.

Vorschläge der Opposition

In derselben Debatte am 09.07.2026 hat der Bundestag zwei weitere Initiativen an die Ausschüsse überwiesen. Die Fraktion Bündnis 90/Die Grünen hat einen Gesetzentwurf auf Drucksache 21/6915 vorgelegt, der Eigenbedarfskündigungen auf einen ernsthaften, dauerhaften Bedarf des Eigentümers oder naher Angehöriger beschränken soll. Die Fraktion Die Linke schlägt in einem Antrag auf Drucksache 21/6924 unter anderem detailliertere Regeln für möblierten Wohnraum und Kurzzeitvermietung vor, will die Indexmiete grundsätzlich ausschließen und die Wertgrenze für das vereinfachte Modernisierungsverfahren bei 10.000 Euro belassen. Beide Vorlagen zeigen, in welche Richtungen die weitere Debatte gehen kann.

Angrenzend: Mieterschutz im Heizungsrecht

Eine Neuerung mit mietrechtlicher Wirkung steckt im beschlossenen Gebäudemodernisierungsgesetz, dessen erste Regelungen seit dem 29.07.2026 gelten. Bei neu eingebauten Gas- und Ölheizungen in bestehenden Wohngebäuden tragen Mieter nach Angaben des Bundestags ab 2028 nur noch die Hälfte des CO2-Preises und der Netzentgelte; Haufe nennt als Stichtag den 01.01.2028. Ab 2029 tragen Vermieter zudem die Hälfte der Mehrkosten für die vorgeschriebene Beimischung biogener Brennstoffe, begrenzt auf einen Beimischungsanteil von höchstens 30 Prozent. Für bestehende Heizungen bleibt es laut Haufe beim Stufenmodell des CO2-Kostenaufteilungsgesetzes. Einzelheiten behandeln wir im Beitrag zum Heizungsrecht.

Zeitachse: Was wann gilt

Für die Planung hilft ein Blick auf die Termine, die heute feststehen. Die Berliner Verordnung zur Mietpreisbremse gilt seit dem 01.01.2026 und endet am 31.12.2029, zeitgleich mit der bundesrechtlichen Grundlage. Die abgesenkte Kappungsgrenze gilt nach der zuletzt veröffentlichten Verordnung bis zum 10.05.2028; ob sie verlängert wird, ist offen. Der Mietspiegel 2026 gilt seit dem 28.05.2026. Die hälftige Teilung der CO2-Kosten für neu eingebaute Gas- und Ölheizungen ist ab dem 01.01.2028 vorgesehen.

Kein Datum gibt es dagegen für die Mietrechtsreform. Solange das parlamentarische Verfahren nicht abgeschlossen ist, stehen weder der endgültige Inhalt noch der Zeitpunkt des Inkrafttretens fest. Auch die Frage, ob und in welchem Umfang bestehende Mietverträge erfasst werden, lässt sich erst am beschlossenen Gesetz beantworten.

Dokumentation als Schutz

Mit jeder neuen Regel wächst die Bedeutung sauberer Unterlagen. Wer sich bei einer Neuvermietung auf eine Ausnahme von der Mietpreisbremse beruft, muss sie belegen können. Wer eine Mieterhöhung auf den Mietspiegel stützt, braucht eine nachvollziehbare Einordnung der Wohnung nach Wohnlage und Ausstattungsmerkmalen. Und wer möbliert vermietet, müsste den Zuschlag nach dem Regierungsentwurf künftig beziffern und vor Vertragsschluss offenlegen. Portfolioeigentümer sollten diese Nachweise zentral und objektbezogen führen, statt sie im Streitfall zusammenzusuchen.

Was das für Eigentümer bedeutet

Erstens: Neuvermietungen in Berlin weiterhin konsequent an der Mietpreisbremse ausrichten. Die Verordnung gilt bis Ende 2029, und die Mietpreisprüfstelle senkt für Mieter die Hürde, eine Anfangsmiete überprüfen zu lassen. Die Begründung einer Miete oberhalb der Grenze, etwa durch Vormiete oder Ausnahmetatbestände, sollte bei Vertragsschluss dokumentiert sein.

Zweitens: Indexmietverträge vorausschauend kalkulieren. Die geplante Dämpfung wirkt erst ab einer jährlichen Indexsteigerung von mehr als 3 Prozent. Wer Indexmieten in angespannten Märkten vereinbart, sollte in der Kalkulation berücksichtigen, dass bei hoher Inflation künftig nur ein Teil der Steigerung weitergegeben werden könnte. Ob die Regel auch bestehende Verträge erfassen würde, ist nach Abschluss des Verfahrens anhand der Übergangsvorschriften zu prüfen.

Drittens: Möblierte und befristete Angebote überprüfen. Wer im Bestand möblierte oder kurzzeitige Vermietungen anbietet, sollte die Kalkulation schon jetzt am Entwurf spiegeln. Transparente Ausweisung des Möblierungszuschlags ist in jedem Fall eine gute Praxis.

Viertens: Modernisierungen neu bewerten. Die höhere Wertgrenze für das vereinfachte Verfahren kann kleinere Maßnahmen administrativ erleichtern, sobald das Gesetz in Kraft ist. Bis dahin gilt die bisherige Grenze. Wer Modernisierungen plant, sollte den Zeitpunkt der Ankündigung deshalb mit dem Stand des Gesetzgebungsverfahrens abstimmen.

Fünftens: Heizungsentscheidungen mietrechtlich mitdenken. Die hälftige Kostenteilung für neue fossile Heizungen verändert die Wirtschaftlichkeit zwischen Gas, Wärmepumpe und Fernwärme aus Vermietersicht.

Sechstens: Verfahren beobachten, nicht vorwegnehmen. Solange der Bundestag nicht abschließend entschieden hat, sollten Verträge und Mieterhöhungen nicht an Entwurfsregeln ausgerichtet werden, die für den Vermieter ungünstiger sind als das geltende Recht.

Stand: 14.09.2026. Marktdaten ändern sich laufend; dieser Beitrag ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.

Quellen

• Deutscher Bundestag: „Mietpreisbremse bis 2029 verlängert“, Textarchiv, 26.06.2025
• Senatskanzlei Berlin: Pressemitteilung „Mietpreisbremse für ganz Berlin um vier Jahre verlängert“, 11.11.2025
• Senat von Berlin: Vorlage zur Kappungsgrenzenverordnung 2023 (in Kraft 11.05.2023, außer Kraft mit Ablauf des 10.05.2028)
• Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen Berlin: Pressemitteilung „Berliner Mietspiegel 2026 veröffentlicht“, 28.05.2026
• Deutscher Bundestag, hib heute im bundestag: „Bundesregierung plant Neuregelungen im Mietrecht“, 02.07.2026
• Deutscher Bundestag: „Drei Initiativen für einen besseren Mieterschutz debattiert“, Textarchiv, 09.07.2026
• Haufe: „Mietrechtsreform 2026: Was CDU und CSU noch ändern wollen“, 10.07.2026
• Deutscher Bundestag: „Bundestag beschließt Heizungsgesetz-Novelle“, Textarchiv, 10.07.2026
• Haufe: „CO2-Kosten: Vermieter zahlen deutlich mehr“, 04.08.2026

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.