Rechner · Miete
Mieterhöhung Rechner nach § 558 BGB
Wie weit darf die Miete einer Wohnung steigen? Der Rechner prüft beide Grenzen der Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete: die Vergleichsmiete selbst und die Kappungsgrenze.
Ergebnis
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Das Ergebnis ist eine Orientierung, keine Rechts- oder Steuerberatung. Nicht abgebildet sind Sonderfälle wie Staffel- oder Indexmiete (dort ist § 558 BGB ausgeschlossen), preisgebundener Wohnraum und Drittmittel nach § 558 Abs. 5 BGB.
So wird gerechnet
Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen (§ 558 Abs. 1 BGB). Zugleich darf die Miete innerhalb von drei Jahren um nicht mehr als 20 Prozent steigen, in Gebieten mit Verordnung um nicht mehr als 15 Prozent (§ 558 Abs. 3 BGB). Zulässig ist der niedrigere der beiden Werte.
Grenze 2 = Miete vor drei Jahren × (1 + Kappungsgrenze)
Höchstmiete = kleinerer Wert aus Grenze 1 und Grenze 2
Beispiel: 70 m², aktuelle Miete 750 EUR, Miete vor drei Jahren 700 EUR, Vergleichsmiete 12,00 EUR je m². Grenze 1: 840 EUR. Grenze 2 mit 15 Prozent: 805 EUR. Zulässig sind höchstens 805 EUR, also 55 EUR mehr.
Fristen
- Die Miete muss zum Zeitpunkt der Erhöhung seit 15 Monaten unverändert sein, das Verlangen ist frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung zulässig (§ 558 Abs. 1 BGB).
- Das Verlangen ist in Textform zu erklären und zu begründen, zum Beispiel mit dem Mietspiegel (§ 558a BGB).
- Nach Zustimmung gilt die neue Miete ab Beginn des dritten Kalendermonats nach Zugang (§ 558b Abs. 1 BGB).
Quellen und Stand
- §§ 558, 558a, 558b BGB, Wortlaut auf gesetze-im-internet.de, abgerufen am 08.10.2026.
- Kappungsgrenze 15 Prozent in Berlin: Verordnung zur Senkung der Kappungsgrenze gemäß § 558 Absatz 3 BGB (Kappungsgrenzenverordnung) vom 14.03.2023, GVBl. Berlin 2023 Nr. 9, S. 112. In Kraft am 11.05.2023, außer Kraft mit Ablauf des 10.05.2028. Geprüft am 08.10.2026.
- Ortsübliche Vergleichsmiete: Berliner Mietspiegel der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen. Die Vorbelegung von 12,00 EUR je m² ist nur ein Rechenbeispiel.
Fragen zur Mieterhöhung
Um wie viel darf ich die Miete erhöhen?
Höchstens bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete und innerhalb von drei Jahren um höchstens 20 Prozent (Kappungsgrenze, § 558 Abs. 3 BGB). In Berlin beträgt die Kappungsgrenze 15 Prozent, weil der Senat ganz Berlin durch Verordnung als Gebiet mit besonders gefährdeter Wohnungsversorgung bestimmt hat. Maßgeblich ist der niedrigere der beiden Werte.
Wie lange gilt die Kappungsgrenze von 15 Prozent in Berlin?
Die Kappungsgrenzenverordnung vom 14. März 2023 ist am 11. Mai 2023 in Kraft getreten und tritt mit Ablauf des 10. Mai 2028 außer Kraft (§ 2 der Verordnung, GVBl. 2023 S. 112). Ob danach eine neue Verordnung folgt, entscheidet der Senat.
Wann darf ich die Miete frühestens erhöhen?
Die Miete muss zu dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert sein. Das Verlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung gestellt werden (§ 558 Abs. 1 BGB). Erhöhungen wegen Modernisierung oder Betriebskosten nach den §§ 559 bis 560 BGB bleiben dabei außer Betracht.
Welche Miete vor drei Jahren ist gemeint?
Die Nettokaltmiete drei Jahre vor dem Zeitpunkt, zu dem die neue Erhöhung wirksam werden soll. Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 BGB werden dabei nicht mitgerechnet. Besteht das Mietverhältnis noch keine drei Jahre, ist die Ausgangsmiete maßgeblich.
Wie finde ich die ortsübliche Vergleichsmiete?
In Berlin in der Regel über den Berliner Mietspiegel der Senatsverwaltung. Daneben kann das Verlangen auf eine Mietdatenbank, ein Sachverständigengutachten oder drei Vergleichswohnungen gestützt werden (§ 558a Abs. 2 BGB). Enthält ein qualifizierter Mietspiegel Angaben für die Wohnung, muss der Vermieter diese im Verlangen mitteilen (§ 558a Abs. 3 BGB).
Ab wann muss der Mieter die höhere Miete zahlen?
Stimmt der Mieter zu, schuldet er die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Kalendermonats nach Zugang des Erhöhungsverlangens (§ 558b Abs. 1 BGB). Geht das Verlangen im Oktober zu, gilt die neue Miete ab 1. Januar. Stimmt er bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nicht zu, kann der Vermieter innerhalb von drei weiteren Monaten auf Zustimmung klagen (§ 558b Abs. 2 BGB).
Mieterhöhungen im ganzen Bestand?
Wir prüfen Mietspiegel, Fristen und Kappungsgrenze je Einheit und bereiten die Erhöhungsverlangen vor.