Potsdam’da bina yönetimi
Potsdam ve çevresi için bina yönetimi.
Eyalet başkentinde ve Brandenburg çevresinde konut ve iş hanları için kira ve ticari gayrimenkul yönetimi (Hausverwaltung); 20 ve daha fazla birimli veya 500 m² ve üzeri ticari alana sahip binalar ve portföyler için.
Potsdam’ı yönetmek, Brandenburg hukukunu uygulamak demektir.
Potsdam, Brandenburg eyaletinin başkentidir. Kira freni, kira artış sınırı ve tarihi eser koruma için burada Berlin’inkiler değil, Brandenburg yönetmelikleri ve kanunları geçerlidir. Her iki eyalette portföyü olanlar, her iki kural setini de bilen bir yönetime ihtiyaç duyar.
Potsdam ve Berlin’in sarayları ve parkları 1990’da UNESCO Dünya Mirası Listesi’ne alınmış, 1992 ve 1999’da genişletilmiştir. Şehir görünümüne buna uygun olarak tarihi yapı dokusu damgasını vurur. Malikler için bu şu anlama gelir: Birçok binada onarımlar, cephe çalışmaları, pencere değişimi veya çatı katı dönüşümünden önce tarihi eser hukukuna ilişkin soruların netleştirilmesi gerekir. Brandenburg Tarihi Eser Koruma Kanunu’na göre tasarruf yetkisi olanlar tarihi eserleri makul ölçüler içinde korumak zorundadır (BbgDSchG § 7) ve bir tarihi eserdeki veya çevresindeki değişiklikler izne tabidir (BbgDSchG § 9). Bir yapı anıtında gerekli inşaat çalışmaları için EStG § 7i uyarınca artırılmış amortisman mümkündür; bunun belgesini tarihi eser koruma dairesi düzenler (BbgDSchG § 22 fıkra 2).
Kira hukukunun da Potsdam’da kendi temeli vardır. Eyalet hükümeti 03.12.2025 tarihinde bir Kira Sınırlama Yönetmeliği (Mietpreisbegrenzungsverordnung) ve bir Kira Artış Sınırı Yönetmeliği (Kappungsgrenzenverordnung) çıkarmıştır. Her ikisi de eyalet başkenti Potsdam’ı kapsar. Buna göre kira freni (Mietpreisbremse, yeni kiralamalarda kira üst sınırı) 01.01.2026 ile 31.12.2029 arasında, düşürülmüş yüzde 15’lik kira artış sınırı ise 01.01.2026 ile 31.12.2030 arasında geçerlidir. Yerel emsal kira için ölçüt, şehrin kendi açıklamasına göre BGB § 558d uyarınca her iki yılda bir piyasa gelişimine uyarladığı eyalet başkentinin kira rayici tablosudur (Mietspiegel); güncel olan 2026 kira rayici tablosudur.
Her iki yönetmelik Potsdam’ın yanı sıra Berlin çevresindeki başka belediyeleri de kapsar; örneğin Potsdam-Mittelmark ilçesinde Kleinmachnow, Stahnsdorf, Teltow, Werder (Havel) ve Nuthetal. Potsdam’daki portföyleri Berlin ofisimizden yönetiyor; yerinde kontroller, teslimler ve zanaatkârlarla randevular için yerinde bulunuyoruz.
Bu gayrimenkuller için.
Şehir merkezinde eski yapı, konut sitesi veya iş hanı: Her gayrimenkulün kendi kira sözleşmeleri, süreleri ve teknik yükümlülükleri vardır.
Konut portföyleri
Potsdam ve çevresinde birden fazla apartman, birlikte yönetilir ve tek raporlamada birleştirilir; Berlin’deki portföylerle birlikte de.
Eski yapı ve tarihi eser
Tarihi ve savaş öncesi binalar, tekil tarihi eserler ve korunan yapı gruplarındaki binalar; bakım ve dönüşümün tarihi eser koruma dairesiyle (Denkmalschutzbehörde) görüşülmesi gereken yapılar.
Konut siteleri ve yeni inşaat
Farklı on yıllardan konut siteleri ile tamamlanmalarından itibaren devraldığımız yeni binalar; ilk kiralama ve garanti takibi dahil.
Ticari alan ve karma kullanım
Zemin katta veya bağımsız gayrimenkul olarak dükkânlar, muayenehaneler, ofisler ve gastronomi; 500 m² ticari alandan itibaren.
Hizmetler
Potsdam’da üstlendiklerimiz.
Kira yönetimi
Bina bazında kira tahakkuku, kira tahsilatı, ihtar işlemleri, kiracı iletişimi ve işletme giderleri hesabı (Betriebskostenabrechnung); tahakkuk, tahsilat ve gecikmiş alacakları gösteren raporla.
Hizmetlere genel bakışPotsdam’da kira freni ve kira artış sınırı
Potsdam, Brandenburg Kira Sınırlama Yönetmeliği (01.01.2026 ile 31.12.2029 arası) ve yüzde 15’lik Kira Artış Sınırı Yönetmeliği (01.01.2026 ile 31.12.2030 arası) kapsamındaki belediyeler arasındadır. Yeni kiralamaları ve kira artışlarını Potsdam kira rayici tablosuna (Mietspiegel) göre kontrol ediyoruz.
Kira freni açıklaması (Almanca)Tarihi eser koruma ve Dünya Mirası
Bir tarihi eserdeki çalışmalar ve çevresindeki değişiklikler BbgDSchG § 9 uyarınca izne tabidir. Bunu her siparişten önce netleştirir ve EStG § 7i uyarınca vergi belgesi için gereken evrakı toplarız.
Isıtma hukuku ve ısı planı (Almanca)Ticari alanlar
Kendi süreleri, opsiyonları ve değer koruma hükümleri olan dükkânlar, muayenehaneler ve ofisler. Süreleri ve endeks uyarlamalarını takip ediyoruz.
Ticari gayrimenkul yönetimiYönetici değişikliği
Belirlenen devir tarihinde devralma: belgeler, depozitolar, hesaplar, tedarikçiler ve kiracı bilgilendirmesi. Süreci kılavuzda anlatıyoruz.
Bina yönetimini değiştirmeMaliyet ve teklif
Portföye göre hazırlanmış, hizmet listesi içeren bir teklif alırsınız. Yönetim maliyetlerinin nasıl hesaplandığını ve sözleşmede neler bulunması gerektiğini rehberimizde açıklıyoruz.
Bina yönetimi ne kadar tutar? (Almanca)Rehber
Yönetim pratiğinden.
Rehber yazılarımız Almanca yayımlanır.
Mietpreisbremse Berlin: Was Vermieter bei der Neuvermietung beachten müssen
In Berlin gilt die Mietpreisbremse im gesamten Stadtgebiet bis zum 31.12.2029. Wie die zulässige Miete berechnet wird, welche Ausnahmen es gibt, welche Auskunft Sie vor Vertragsschluss geben müssen und was bei einem Verstoß droht.
Was kostet eine Hausverwaltung? Kostenmodelle, Preisfaktoren und Vertrag
Wie Hausverwaltungen abrechnen, was in der Grundvergütung steckt und was extra kostet, wovon der Preis abhängt, worauf Sie im Verwaltervertrag achten und ob Verwaltungskosten auf Mieter umgelegt werden dürfen.
Verwalterwechsel bei größeren Beständen: Was vorher geklärt sein muss
Die meisten Eigentümer wechseln zu spät, weil eine Kündigungsfrist verstrichen ist, die niemand im Kalender hatte. Wie ein Wechsel bei Portfolios ab 100 Einheiten geplant wird, welche Unterlagen der Altverwalter herausgeben muss und wo Übernahmen scheitern.
Sık sorulan sorular
Potsdam’da bina yönetiyor musunuz?
Evet. Berlin, Brandenburg ve Almanya genelinde, dolayısıyla Potsdam ve çevresinde de 20 ve daha fazla birimli apartmanları ve konut portföylerini ile 500 m² ve üzeri ticari alana sahip gayrimenkulleri yönetiyoruz. Ofisimiz Berlin’de Kantstraße 154a’da; Potsdam’daki yerinde kontrolleri ve randevuları yerinde gerçekleştiriyoruz.
Potsdam’da kira freni geçerli mi?
Evet. 03.12.2025 tarihli Brandenburg Kira Sınırlama Yönetmeliği (Mietpreisbegrenzungsverordnung), eyalet başkenti Potsdam’ı konut piyasası gergin belediyeler arasında sayar. Yönetmelik 01.01.2026 ile 31.12.2029 arasında geçerlidir. Yeni kiralamada kira, kural olarak yerel emsal kirayı en fazla yüzde 10 aşabilir (BGB § 556d); buna kira freni (Mietpreisbremse) denir. Ayrıntılar Almanca rehber yazımızda: Mietpreisbremse (Almanca).
Potsdam’da kira artışları için hangi üst sınır geçerli?
03.12.2025 tarihli Brandenburg Kira Artış Sınırı Yönetmeliği’ne (Kappungsgrenzenverordnung) göre Potsdam’da kira, yerel emsal kiraya kadar yapılan artışlarda üç yıl içinde en fazla yüzde 15 yükselebilir. Yönetmelik 01.01.2026 ile 31.12.2030 arasında geçerlidir.
Tarihi eser korumalı binalarda nelere dikkat edilmeli?
Malikler tarihi eserleri makul ölçüler içinde korumak zorundadır (BbgDSchG § 7). Onarımlar, yapı maddesinde veya görünümde değişiklikler, kullanım değişiklikleri ve bir tarihi eserin çevresindeki değişiklikler izne tabidir (BbgDSchG § 9). Koruma, binanın tarihi eser listesine kayıtlı olup olmamasına bağlı değildir (BbgDSchG § 3).
Bina yönetimi ne kadar tutar?
Portföye, iş yüküne ve hizmet kapsamına göre size özel bir teklif alırsınız. Götürü fiyat vermiyoruz. Fiyatın neye bağlı olduğu Almanca rehber yazımızda: Was kostet eine Hausverwaltung? (Almanca).
Potsdam’da gayrimenkul satışı veya kiralaması da yapıyor musunuz?
Evet, kardeş şirketimiz HEPA Immobilien GmbH üzerinden. Daha fazlası: Immobilienmakler Potsdam (Almanca).
Teklif isteyin.
Birim sayısını, ticari alanı ve konumu kısaca belirtin. Bir iş günü içinde size dönüş yaparız.
Doğrudan şirket yönetimiyle görüşürsünüz:
Yetkin ve Erkin Hepaydinli
Kaynaklar (Almanca), güncelleme 09.10.2026: Brandenburg Kira Sınırlama Yönetmeliği, Brandenburg Kira Artış Sınırı Yönetmeliği, Brandenburg Tarihi Eser Koruma Kanunu, EStG § 7i, Alman UNESCO Komisyonu, Eyalet başkenti Potsdam kira rayici tablosu.
Potsdam ve Berlin’de portföyünüz mü var?
Tüm Berlin’de, Brandenburg’da ve Almanya genelinde yönetim yapıyoruz; isteğe göre ortak bir raporlamayla.