إدارة جمعيات مالكي الشقق في برلين
إدارة جمعيات مالكي الشقق في برلين.
إدارة لجمعيات مالكي الشقق (بالألمانية: WEG) من 20 وحدة فأكثر: اجتماع الملاك، والخطة المالية السنوية والحساب السنوي، ورسوم الملكية الشهرية (Hausgeld)، واحتياطي الصيانة، والصيانة، وتنفيذ القرارات. الجمعيات الأصغر عند الطلب.
لهذه الجمعيات.
في جمعية مالكي الشقق ليس المالك الفرد هو صاحب التكليف، بل الجمعية. يُعيَّن المدير بقرار، وينفذ القرارات، ويقدم للجمعية حساباً كل عام. وهذا يستلزم محاسبة يستطيع كل مالك تتبعها، واجتماعات تؤدي إلى قرارات.
جمعيات من 20 وحدة فأكثر
مبانٍ مقسَّمة من العصر الكلاسيكي وما بعد الحرب ومبانٍ جديدة في برلين تضم 20 شقة أو أكثر. الجمعيات الأصغر نتولاها عند الطلب، إذا كان الموقع والجهد مناسبين.
ملكية سكنية وملكية جزئية
جمعيات تضم محال أو عيادات أو مكاتب في الطابق الأرضي. توزيع التكاليف وفق إعلان التقسيم (Teilungserklärung) والقرارات السارية، مع فصل واضح بين التجاري والسكني.
ملاك مؤجِّرون
جمعيات تُؤجَّر فيها شقق كثيرة. يُبنى الحساب السنوي (Jahresabrechnung) بحيث يستطيع الملاك المؤجِّرون أن يستخرجوا منه كشف تكاليف التشغيل (Betriebskostenabrechnung) الخاص بهم.
جمعيات في مرحلة تغيير المدير
جمعيات عُزل مديرها أو ينتهي عقده. نتولى المستندات والحسابات والإجراءات الجارية في تاريخ الانتقال.
الخدمات
ما نتولاه للجمعية.
تنشأ مهام المدير من قانون ملكية الشقق (Wohnungseigentumsgesetz) وإعلان التقسيم وقرارات الجمعية. وهكذا ننفذها.
اجتماع الملاك
الدعوة مع جدول الأعمال ومقترحات القرارات، وعقد الاجتماع وإدارته، والمحضر، ومواصلة سجل القرارات (المادة 24 الفقرة 7 من قانون WEG).
الخطة المالية السنوية والحساب السنوي
الخطة المالية السنوية (Wirtschaftsplan) مع الدفعات المقدمة لرسوم الملكية الشهرية لكل وحدة، والحساب السنوي مع الحسابات الفردية وتقرير الأصول (المادة 28 من قانون WEG)، قابلة للتتبع من المستندات وكشوف الحساب البنكي.
رسوم الملكية الشهرية وإجراءات التحصيل
تحصيل الدفعات المقدمة لرسوم الملكية الشهرية (Hausgeld)، ومراقبة المقبوضات، والإنذار عند التأخر، والتحضير للخطوات القضائية بعد قرار الجمعية.
احتياطي الصيانة
تكوين احتياطي صيانة مناسب (المادة 19 الفقرة 2 البند 4 من قانون WEG)، يُدار بشكل منفصل عن الحساب الجاري ولا يُستخدم إلا للإجراءات المقررة.
الصيانة وأعمال الحفظ
جولات تفقدية، وعقود صيانة ومواعيد فحص، وإصلاحات صغيرة عبر حرفيينا، وعند الأعمال الكبيرة مقارنة العروض وإعداد مقترح القرار والتكليف والاستلام.
المجلس الاستشاري للملاك
تنسيق منتظم مع المجلس الاستشاري (Verwaltungsbeirat، المادة 29 من قانون WEG)، ومراجعة المستندات قبل الاجتماع، والإعداد المشترك لجدول الأعمال والخطة المالية السنوية.
التأمينات
مراجعة تأمين المبنى وتأمين المسؤولية للجمعية، والإبلاغ عن الأضرار، والتسوية مع شركة التأمين والحرفيين، وصرف التعويض إلى الجمعية.
تنفيذ القرارات وتغيير الملاك
التكليف بالإجراءات المقررة ومتابعتها، وتحديث قائمة الملاك، وعند بيع شقة فصل رسوم الملكية الشهرية في تاريخ البيع وإدماج المالك الجديد.
تغيير المدير
تغيير مدير جمعية مالكي الشقق.
خلافاً لإدارة الإيجارات، لا يقرر هنا مالك واحد بل الاجتماع. وفي المقابل فإن التغيير منظم قانونياً بوضوح: يتم التعيين والعزل بقرار، ولا يستمر العقد مع المدير السابق بعد العزل إلى ما لا نهاية.
قرار الجمعية
يقرر الملاك في الاجتماع عزل المدير السابق وتعيين المدير الجديد (المادة 26 من قانون WEG). والعزل ممكن في أي وقت.
انتهاء العقد
ينتهي العقد مع المدير السابق في موعد لا يتجاوز ستة أشهر بعد العزل (المادة 26 الفقرة 3 من قانون WEG). ونحدد تاريخ الانتقال بالاتفاق مع المجلس الاستشاري.
المستندات
نطلب إعلان التقسيم وسجل القرارات والمحاضر والحسابات السنوية والخطط المالية والعقود والتأمينات ومستندات البناء بمهلة محددة ونتحقق من اكتمالها.
الحسابات
حساب الجمعية وحساب الاحتياطي ملك للجمعية. وتنتقل إلينا صلاحية التصرف في تاريخ الانتقال، وتُحوَّل أوامر الخصم المباشر والدفعات الدورية.
تاريخ الانتقال
يُعلَم الملاك ومقدمو الخدمات وشركات المرافق. ونتولى المعاملات المفتوحة والإجراءات الجارية بمحضر تسليم.
قبل الاجتماع الذي يُصوَّت فيه على التغيير، نقدم أنفسنا للمجلس الاستشاري ونعرض عليه عرضنا ومسودة عقد الإدارة. وهكذا تستطيع الجمعية أن تقرر العزل والتعيين والعقد في اجتماع واحد.
عرضنا للمجالس الاستشارية
تغيير المدير جاهزاً لاجتماع الملاك.
العرض خلال 5 أيام عمل من استلام مستنداتكم. للجمعيات التي تضم 20 وحدة فأكثر في برلين.
يمكن لجمعيتكم عزل المدير في أي وقت. بقرار، ومن دون سبب. وينتهي عقد الإدارة القديم في موعد لا يتجاوز ستة أشهر بعد ذلك.
ما تحصلون عليه
عرضنا بصيغة عرض مقارنة، مع المدة والأجر والخدمات في الصفحة الأولى، ومناسب للإرسال مع الدعوة. وإلى جانبه نماذج قرارات للتعيين وعقد الإدارة والعزل من دون سبب وفق المادة 26 الفقرة 3 من قانون WEG، وخطة التسليم الخاصة بنا. وعند الرغبة نعرّف بأنفسنا في الاجتماع، حضورياً أو عبر الفيديو، إذا سمحت الجمعية بذلك.
نماذج القرارات قوالب لا تتضمن مراجعة حالتكم الفردية. أما وجود سبب جوهري أو مطالبات تجاه المدير السابق فيوضحه محامي الجمعية.
من المفيد معرفته
لانتخاب مدير جديد يحتاج الاجتماع عادةً إلى عدة عروض تُرسل مع الدعوة. ويجمعها المجلس الاستشاري لديكم، وعرضنا واحد منها. ويرسل المدير الحالي الدعوة وجدول الأعمال. وإذا لم يكن التغيير على جدول الأعمال، يمكن لأكثر من ربع الملاك طلب إدراجه كتابةً (Textform) وفق المادة 24 الفقرة 2 من قانون WEG.
التزاماتنا في عقد الإدارة
في السنة الأولى يمكن لجمعيتكم أيضاً إنهاء العقد معنا في نهاية كل ربع سنة.
لا رسوم مقطوعة للاستلام، ولا رسوم للإعداد أو نقل البيانات.
تسري هذه الالتزامات بعد أن تقرّ الجمعية عقد الإدارة معنا.
يقرر اجتماع الملاك بقرار. وبعد تعييننا نتولى التسلّم من المدير السابق.
مستنداتكم للعرض
إعلان التقسيم (Teilungserklärung)، والحساب الإجمالي والخطة المالية السنوية من دون الحسابات الفردية، وآخر محضر، وعدد الوحدات.
الأتعاب
سعر ثابت لكل وحدة شهرياً.
لإعداد العرض نراجع إعلان التقسيم والحساب الإجمالي والخطة المالية السنوية وآخر محضر، وننسق معاينة العقار مع المجلس الاستشاري. ثم تحصل الجمعية على سعر ثابت لكل وحدة شهرياً للإدارة الجارية. يعتمد على عدد الوحدات ونسبة الملكية الجزئية وحالة المبنى والمستندات.
الخدمات التي لا تتكرر كل عام نحاسبها حسب الجهد. وتُذكر أسعارها في عقد الإدارة الذي تقرره الجمعية.
مشمول في السعر الثابت
الإدارة التجارية والفنية الجارية
اجتماع ملاك عادي واحد في السنة مع محضر
الخطة المالية السنوية والحساب السنوي وتقرير الأصول
تحصيل رسوم الملكية الشهرية وإجراءات التحصيل وإدارة الاحتياطي
التنسيق مع المجلس الاستشاري للملاك
حسب الجهد
اجتماعات الملاك غير العادية
مواكبة أعمال الحفظ والتحديث الكبيرة
الإجراءات القضائية للجمعية
مقالات إرشادية
من واقع الإدارة اليومية.
مقالاتنا الإرشادية تصدر باللغة الألمانية.
Was kostet eine Hausverwaltung? Kostenmodelle, Preisfaktoren und Vertrag
Wie Hausverwaltungen abrechnen, was in der Grundvergütung steckt und was extra kostet, wovon der Preis abhängt, worauf Sie im Verwaltervertrag achten und ob Verwaltungskosten auf Mieter umgelegt werden dürfen.
Heizungsrecht, CO2-Preis und Wärmeplan: Was Portfolioeigentümer 2026 wissen müssen
Das Gebäudemodernisierungsgesetz hat das bisherige Heizungsgesetz abgelöst, der CO2-Preis soll 2027 stabil bleiben, und Berlin hat seinen Wärmeplan beschlossen. Was gilt, was geplant ist und welche Schritte sich jetzt lohnen.
Verwalterwechsel bei größeren Beständen: Was vorher geklärt sein muss
Die meisten Eigentümer wechseln zu spät, weil eine Kündigungsfrist verstrichen ist, die niemand im Kalender hatte. Wie ein Wechsel bei Portfolios ab 100 Einheiten geplant wird, welche Unterlagen der Altverwalter herausgeben muss und wo Übernahmen scheitern.
الأسئلة الشائعة
من أي حجم تتولون إدارة جمعية مالكي الشقق؟
من 20 وحدة فأكثر. الجمعيات الأصغر نتولاها عند الطلب، إذا كان الموقع والجهد مناسبين. ونوضح ذلك في اللقاء الأول.
كيف تغيّر جمعية مالكي الشقق مديرها؟
بقرار في اجتماع الملاك: عزل المدير السابق وتعيين المدير الجديد (المادة 26 من قانون WEG). والعزل ممكن في أي وقت؛ وينتهي عقد الإدارة في موعد لا يتجاوز ستة أشهر بعد العزل (المادة 26 الفقرة 3 من قانون WEG). ونقدم لكم نماذج قرارات للتعيين وعقد الإدارة والعزل وخطة التسليم الخاصة بنا، ونتولى التسلّم بعد تعييننا. ونصف سير عملية التغيير أيضاً في صفحة تغيير شركة إدارة العقار.
كيف تتعاونون مع المجلس الاستشاري للملاك؟
المجلس الاستشاري (المادة 29 من قانون WEG) هو جهة اتصالنا الأولى بين الاجتماعات. يراجع الحساب السنوي والخطة المالية السنوية مع الاطلاع على المستندات قبل عرضهما على الاجتماع، وينسق معنا جدول الأعمال والإجراءات الكبيرة.
متى يكون الحساب السنوي جاهزاً؟
نُعد الحساب السنوي بعد انتهاء السنة المالية بحيث يمكن إقراره في اجتماع الملاك العادي بعد مراجعة المجلس الاستشاري. ويحتاجه الملاك المؤجِّرون لكشف تكاليف التشغيل تجاه مستأجريهم؛ ونراعي ذلك في التخطيط الزمني.
كم مرة يُعقد اجتماع الملاك؟
مرة واحدة في السنة على الأقل كاجتماع عادي مع الحساب السنوي والخطة المالية السنوية وإبراء ذمة الإدارة. وندعو إلى اجتماعات غير عادية عندما لا يمكن تأجيل قرار إلى الاجتماع العادي التالي، مثلاً عند الأضرار الكبيرة.
كيف يتواصل معكم الملاك؟
هاتفياً من الاثنين إلى الجمعة من الساعة 9 إلى 17 على الرقم +49 30 467 268 110، أو بالبريد الإلكتروني إلى info@hepa-hausverwaltung.de، أو في مكتبنا في Kantstraße 154a، برلين-شارلوتنبورغ. ويتحدث المجلس الاستشاري والملاك مباشرةً مع الإدارة التنفيذية. نرد على الطلبات الواردة عبر النموذج خلال يوم عمل واحد.
اطلبوا عرضاً.
اذكروا بإيجاز عدد الوحدات والموقع وحالة عقد الإدارة الحالي. نرد عليكم خلال يوم عمل واحد.
تتحدثون مباشرةً مع الإدارة التنفيذية:
يتكين وأركين هيبايدينلي (Yetkin und Erkin Hepaydinli)
مبنى سكني مؤجَّر بدلاً من جمعية ملاك؟
للمباني السكنية من 20 وحدة فأكثر نتولى إدارة الإيجارات، انظروا صفحة إدارة المباني السكنية متعددة الشقق.