Ratgeber · Gewerbe

Einzelhandels- und Logistikflächen 2026: Zwei Märkte, zwei Richtungen

Im Einzelhandel wurde im ersten Halbjahr 2026 so wenig Fläche vermietet wie seit Jahren nicht, im Logistiksegment zieht die Nachfrage an. Was die Zahlen für Mieten, Leerstand und Nachvermietung bedeuten.

14.09.2026 · 7 Min. Lesezeit · HEPA Immobilien GmbH

Warum die beiden Segmente gemeinsam betrachtet werden

Einzelhandel und Logistik hängen enger zusammen, als es auf den ersten Blick scheint. Beide leben vom Konsum, aber sie profitieren unterschiedlich von seinen Veränderungen. Wo der Handel Flächen in Innenstädten abgibt oder verkleinert, wächst der Bedarf an Lager-, Umschlag- und Produktionsflächen. Für Eigentümer gemischter Gewerbeportfolios ist 2026 ein Jahr, in dem sich diese Verschiebung in den Zahlen deutlich zeigt.

Einzelhandel: Schwaches Halbjahr bei der Vermietung

Nach Angaben von JLL, wiedergegeben unter anderem im Buchmarkt am 15.07.2026, wurden im zweiten Quartal 2026 in Deutschland 94.400 m² Einzelhandelsfläche vermietet. Das waren 13 Prozent weniger als im Vorquartal und deutlich weniger als der Fünfjahresdurchschnitt von 115.200 m² je Quartal. Die Immobilien Zeitung berichtet unter Berufung auf JLL, dass der Quartalsumsatz damit erstmals seit fünf Jahren unter 100.000 m² blieb. Für das gesamte erste Halbjahr nennt JLL laut Schuhkurier 203.300 m², den niedrigsten Halbjahreswert der vergangenen Jahre.

Die Nachfrage konzentriert sich. Laut JLL entfielen im zweiten Quartal 51 Prozent der Abschlüsse auf die zehn großen Einzelhandelsstandorte, und Berlin war im ersten Halbjahr der aktivste Vermietungsmarkt. Nach Branchen lag im ersten Halbjahr Textil mit rund 26 Prozent beziehungsweise 52.700 m² vorn, gefolgt von Gastronomie und Lebensmitteln mit 24 Prozent beziehungsweise 48.400 m². Internationale Händler stellten im zweiten Quartal 61 Prozent der vermieteten Fläche.

In seinem Einzelhandelsmarktüberblick vom 06.08.2026 weist JLL eine nach Fläche gemessene Verfügbarkeitsquote von 15,1 Prozent aus, 1,0 Prozentpunkte mehr als im Vorhalbjahr, und hält fest, dass die innerstädtischen Lagen unter anhaltend schwacher Nachfrage leiden.

Spitzenmieten im Handel: Stabil, aber mit Verschiebungen

Die Spitzenmieten in den 1a-Lagen haben sich laut JLL mehrheitlich stabil gehalten. Für das erste Quartal 2026 nennt JLL, wiedergegeben in der TextilWirtschaft vom 21.04.2026, folgende Werte: München, Kaufingerstraße und Marienplatz, 340 EUR/m²; Düsseldorf, Königsallee, 290 EUR/m²; Berlin, Tauentzienstraße, 280 EUR/m²; Frankfurt, Zeil, ebenfalls 280 EUR/m²; Hamburg und Stuttgart jeweils 250 EUR/m². Düsseldorf hat Berlin damit vom zweiten Rang verdrängt: Die Königsallee legte binnen eines Jahres um 7,4 Prozent zu, die Tauentzienstraße gab um 3,4 Prozent von 290 EUR/m² nach. Den stärksten Rückgang verzeichnete Nürnberg mit minus 15,4 Prozent auf 110 EUR/m².

Spitzenmieten gelten für kleine, optimal geschnittene Ladenflächen in der besten Lage. Für größere Flächen, Obergeschosse und Nebenlagen liegen die tatsächlich erzielbaren Mieten deutlich darunter und reagieren schneller auf eine schwache Nachfrage.

Der vdp meldet für Einzelhandelsimmobilien im zweiten Quartal 2026 einen Preisrückgang von 0,2 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Die Netto-Spitzenrendite für Shoppingcenter beziffert BNP Paribas Real Estate auf 6,00 Prozent.

Logistik: Nachfrage zieht deutlich an

Im Logistiksegment zeigt das erste Halbjahr 2026 ein anderes Bild. JLL meldete am 06.08.2026, dass 16 Prozent mehr Lager- und Logistikflächen umgesetzt wurden als im ersten Halbjahr 2025. Colliers kommt laut VerkehrsRundschau vom 15.07.2026 auf einen Flächenumsatz von 3,8 Millionen Quadratmetern und ein Plus von 28 Prozent; die reinen Vermietungen legten um 41 Prozent zu. Colliers zählte 13 Mietverträge über jeweils mehr als 50.000 m², nachdem solche Großabschlüsse 2025 weitgehend ausgeblieben waren. Asiatische Unternehmen erreichten einen Anteil von 11 Prozent am Flächenumsatz.

Die Mieten steigen moderat. In den acht größten Logistikmärkten wuchsen laut Colliers die Durchschnittsmieten um 5 Prozent und die Spitzenmieten um 3 Prozent. JLL stellte für das zweite Quartal 2026 fest, dass die Spitzenmieten in 19 von 20 untersuchten Regionen gegenüber dem Vorquartal unverändert blieben; auch die Spitzenrenditen blieben zur Jahresmitte laut JLL in allen Regionen stabil. Das Investmentvolumen für Industrie- und Logistikimmobilien lag laut JLL im ersten Halbjahr bei 2,93 Milliarden Euro, 22 Prozent über dem Vorjahreszeitraum. Die Netto-Spitzenrendite für Logistik nennt BNP Paribas Real Estate mit 4,60 Prozent.

Logistikregion Berlin: Hohe Mieten, gemischte Umsatzsignale

Berlin gehört zu den teuersten Logistikregionen Deutschlands. JLL nannte am 09.04.2026 für das erste Quartal eine Spitzenmiete von 10,50 EUR/m² und einen Anstieg von 91 Prozent in den vergangenen fünf Jahren, die steilste Entwicklung aller betrachteten Regionen; München hatte zu diesem Zeitpunkt erstmals 11 EUR/m² erreicht.

Für das erste Halbjahr 2026 gehen die Umsatzzahlen der Marktbeobachter auseinander. REALOGIS beziffert den Flächenumsatz im Berliner Markt auf rund 211.000 m². Die Spitzenmiete blieb nach REALOGIS unverändert bei 10,50 EUR/m², womit der seit Beginn der Aufzeichnungen im Jahr 2016 anhaltende Aufwärtstrend vorerst endete; die Durchschnittsmiete lag stabil bei 8,10 EUR/m². Auf Bestandsflächen entfielen 52 Prozent des Umsatzes, auf Brownfield-Entwicklungen 43 Prozent.

CBRE meldet dagegen laut Konii vom 24.07.2026 einen Flächenumsatz von 170.300 m², rund 25 Prozent weniger als im Vorjahreszeitraum, eine stabile Spitzenmiete von 8,25 EUR/m² und eine Leerstandsquote von 9,4 Prozent im Segment großer Logistikhallen (Big Box). Die unterschiedlichen Werte dürften auf verschiedene Abgrenzungen des Marktgebiets, der erfassten Flächengrößen und der Mietdefinition zurückgehen. Für eine Objektentscheidung ist deshalb die Vergleichbarkeit innerhalb einer Datenreihe wichtiger als der Vergleich zwischen Häusern.

Nachvermietung: Wo die Risiken liegen

Im Einzelhandel ist die Nachvermietung von Flächen in Nebenlagen und Obergeschossen das größte Risiko. Die Nachfrage konzentriert sich auf wenige Toplagen und auf Branchen wie Lebensmittel und Gastronomie, die andere Anforderungen an Fläche, Technik und Genehmigung stellen als der klassische Modehandel. Eine Nachvermietung an solche Nutzer erfordert oft Investitionen in Lüftung, Anlieferung und Brandschutz.

In der Logistik liegt das Risiko eher im Zyklus. Nach Jahren stark steigender Mieten zeigen die Berliner Zahlen eine Seitwärtsbewegung, und die von CBRE gemessene Leerstandsquote bei großen Hallen weist auf verfügbare Alternativen hin. Bestandsflächen in guter Lage bleiben gefragt, wie der hohe Anteil am Berliner Umsatz zeigt.

Handelsflächen neu denken

Die schwache Vermietung im Einzelhandel ist kein kurzfristiges Phänomen, sondern Ausdruck eines strukturellen Wandels. Onlinehandel, veränderte Einkaufsgewohnheiten und steigende Kosten der Händler verringern den Flächenbedarf in vielen Lagen dauerhaft. Gefragt bleiben Flächen, die einen Grund bieten, vor Ort einzukaufen oder Zeit zu verbringen, etwa Lebensmittel, Gastronomie oder Konzepte mit starkem Markenauftritt.

Für Eigentümer von Wohn- und Geschäftshäusern mit Läden im Erdgeschoss ergibt sich daraus eine praktische Frage: Welche Nutzung passt zur Lage, wenn der klassische Fachhandel nicht zurückkommt? Denkbar sind Dienstleistungen, Praxen, Büros mit Publikumsverkehr oder kleinteilige Nahversorgung. Jede Alternative stellt eigene Anforderungen an Genehmigung, Barrierefreiheit, Stellplätze und Haustechnik. Bei Mietern mit anderen umsatzsteuerlichen Verhältnissen als der Vormieter sollte außerdem die steuerliche Behandlung der Vermietung vor Vertragsschluss geprüft werden.

Logistik: Standort schlägt Fläche

Im Logistiksegment entscheidet vor allem die Lage im Netz. Die Berliner Zahlen von REALOGIS zeigen, dass sich der Umsatz im ersten Halbjahr 2026 zu 44 Prozent auf das Stadtgebiet und zu 42 Prozent auf das südliche Umland verteilte. Flächen mit guter Anbindung an Fernstraßen und Kunden bleiben auch bei nachlassender Mietdynamik gut vermietbar. Ältere Hallen mit geringer Höhe, wenigen Toren oder knapper Energieversorgung konkurrieren dagegen mit modernen Bestandsflächen und können an Attraktivität verlieren.

Was das für Eigentümer bedeutet

Erstens: Einzelhandelsflächen differenziert bewerten. Die stabile Spitzenmiete sagt wenig über Flächen außerhalb der 1a-Lage. Mietansätze in Bewertungen und Budgets sollten an tatsächlich erzielten Abschlüssen vergleichbarer Flächen gemessen werden.

Zweitens: Mieterstruktur im Handel prüfen. Wenn Textilhändler und internationale Ketten den Großteil der Nachfrage stellen, ist die Abhängigkeit von deren Expansionsplänen hoch. Gastronomie und Lebensmittel können Alternativen sein, verlangen aber bauliche Voraussetzungen.

Drittens: Logistikmieten nicht einfach fortschreiben. Das Ende des Berliner Aufwärtstrends bei der Spitzenmiete ist ein Signal, Indexierungen und Anschlussvermietungen realistisch zu kalkulieren.

Viertens: Mietvertragslaufzeiten und Bonität im Logistiksegment im Blick behalten. Großabschlüsse mit neuen Nutzern aus dem Ausland bringen Volumen, verlangen aber eine sorgfältige Prüfung von Bonität und Sicherheiten.

Fünftens: Datenquellen bewusst wählen. Bei Marktzahlen für Berlin und das Umland unterscheiden sich die Marktbeobachter deutlich. Wer Mieten oder Leerstand in Gesprächen mit Banken oder Mietern verwendet, sollte die Quelle und ihre Abgrenzung nennen. Für die eigene Planung ist es sinnvoll, sich auf eine Datenreihe festzulegen und deren Entwicklung über mehrere Halbjahre zu verfolgen.

Stand: 14.09.2026. Marktdaten ändern sich laufend; dieser Beitrag ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.

Quellen

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.

Einzelhandels- und Logistikflächen 2026: Zwei Märkte, zwei Richtungen

Warum die beiden Segmente gemeinsam betrachtet werden

Einzelhandel: Schwaches Halbjahr bei der Vermietung

Spitzenmieten im Handel: Stabil, aber mit Verschiebungen

Logistik: Nachfrage zieht deutlich an

Logistikregion Berlin: Hohe Mieten, gemischte Umsatzsignale

Nachvermietung: Wo die Risiken liegen

Handelsflächen neu denken

Logistik: Standort schlägt Fläche

Was das für Eigentümer bedeutet

Quellen

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