Büromarkt Berlin und Top-7 2026: Starke Vermietung, steigender Leerstand

Zwei Kennzahlen, die sich scheinbar widersprechen

Wer nur auf den Flächenumsatz schaut, sieht einen Berliner Büromarkt in guter Verfassung. Wer nur auf den Leerstand schaut, sieht einen Markt unter Druck. Beide Beobachtungen treffen zu. Der Flächenumsatz misst, wie viel Fläche neu angemietet wird, auch wenn der Mieter innerhalb der Stadt nur umzieht. Der Leerstand misst, was am Ende übrig bleibt. Wenn Nutzer sich verkleinern, in neuere Gebäude wechseln und gleichzeitig Neubauten fertig werden, kann beides steigen.

Vermietungsumsatz: Berlin an der Spitze der Top-7

Laut Big-7-Büromarktbericht von JLL für das zweite Quartal 2026, veröffentlicht am 14.07.2026, wurden in den sieben größten deutschen Büromärkten im ersten Halbjahr 2026 rund 1,35 Millionen Quadratmeter umgesetzt, etwa 5 Prozent weniger als im Vorjahr. Berlin lag mit 386.100 m² vorn, gefolgt von München mit 347.500 m².

Für Berlin beziffert JLL das Plus gegenüber dem ersten Halbjahr 2025 auf 62 Prozent; der Fünfjahresdurchschnitt wurde um 26 Prozent übertroffen. BNP Paribas Real Estate kommt in seinem Berlin-Bericht zum zweiten Quartal 2026 auf rund 373.000 m² und ordnet das Ergebnis knapp 10 Prozent über dem Zehnjahresschnitt ein. Die Differenz zwischen beiden Häusern dürfte auf unterschiedliche Marktabgrenzung und Erfassung einzelner Abschlüsse zurückgehen; die Aussage ist dieselbe.

Getragen wurde das Ergebnis von großen Anmietungen. BNP Paribas Real Estate nennt als stärkste Branchen die Informations- und Kommunikationstechnologie mit mehr als 22 Prozent und die öffentliche Verwaltung mit rund 20 Prozent des Umsatzes. Das ist für Eigentümer ein wichtiger Hinweis: Ein erheblicher Teil der Nachfrage kommt von wenigen großen Nutzern, deren Flächenentscheidungen oft lange vorbereitet und nicht beliebig wiederholbar sind.

Leerstand: Steigend, und nicht nur im Altbestand

Für die sieben größten Städte meldet JLL zur Jahresmitte 2026 eine Leerstandsquote von 8,5 Prozent; als Vergleichswert für Mitte 2025 nennt JLL 7,7 Prozent. Die Spanne ist groß: Düsseldorf hat mit 11,8 Prozent die höchste, Köln mit 5,0 Prozent die niedrigste Quote.

In Berlin stieg die Leerstandsquote laut JLL im zweiten Quartal 2026 auf 8,6 Prozent, nach 8,4 Prozent im ersten Quartal und 8,0 Prozent ein Jahr zuvor. Mehr als 1,98 Millionen Quadratmeter standen leer. BNP Paribas Real Estate misst für Berlin eine Quote von 9,6 Prozent und ein Leerstandsvolumen von knapp 2,1 Millionen Quadratmetern, das im zweiten Quartal um 5 Prozent zugenommen hat.

Bemerkenswert ist eine Angabe von BNP Paribas Real Estate zur Struktur: Rund 1,29 Millionen Quadratmeter oder 61 Prozent des Berliner Leerstands entfallen auf moderne Flächen. Die verbreitete Annahme, Leerstand betreffe vor allem veraltete Gebäude in schwachen Lagen, greift in Berlin also zu kurz. Auch neuwertige Flächen müssen sich im Wettbewerb um Mieter behaupten.

Mieten: Spitze steigt, Breite unter Druck

Die Spitzenmieten entwickeln sich weiter nach oben. JLL nennt zur Jahresmitte 62 EUR/m² für München, 55 EUR/m² für Frankfurt und 48 EUR/m² für Berlin. In Berlin lag die Spitzenmiete laut JLL damit 0,50 EUR/m² über dem Vorquartal und 2,00 EUR/m² über dem Vorjahreswert von 46,00 EUR/m². BNP Paribas Real Estate sieht die marktrelevante Spitzenmiete bei 47 EUR/m², hält in Premiumobjekten Mieten über 50 EUR/m² für möglich und erwartet eine Verfestigung im Bereich der 50-EUR/m²-Marke.

Die Spitzenmiete beschreibt allerdings nur ein schmales Segment: die besten Flächen in den besten Lagen. Steigende Spitzenmieten bei gleichzeitig steigendem Leerstand sind ein typisches Zeichen für eine Polarisierung. Nutzer zahlen für Lage, Qualität und Ausstattung, die ihre Anforderungen an Arbeitsplatz, Energieeffizienz und Repräsentation erfüllen. Flächen, die diese Kriterien nicht erfüllen, stehen länger leer oder werden nur mit Zugeständnissen vermietet.

Investment und Bewertung

Auf dem Investmentmarkt schlägt die Schwäche des Bürosegments deutlich durch. BNP Paribas Real Estate meldete am 06.07.2026 für Berlin über alle Nutzungsarten nur 630 Millionen Euro Transaktionsvolumen im ersten Halbjahr 2026, 52 Prozent weniger als im Vorjahr, und begründet das vor allem mit dem Mangel an Bürotransaktionen. Bundesweit wurden laut BNP Paribas Real Estate knapp 3,2 Milliarden Euro in Büroimmobilien investiert.

Die Renditen ziehen an. JLL beziffert die durchschnittliche Spitzenrendite für Büroimmobilien in den sieben Metropolen im zweiten Quartal 2026 auf 4,46 Prozent, 15 Basispunkte mehr als im Vorquartal; in Nebenlagen stieg sie um rund 34 Basispunkte auf 7,82 Prozent. BNP Paribas Real Estate nennt für A-Standorte 4,49 Prozent. Der vdp meldet für Büroimmobilien im zweiten Quartal 2026 einen Preisrückgang von 1,2 Prozent gegenüber dem Vorjahr; für Büro- und Handelsobjekte ist das der erste Rückgang auf Jahressicht nach fünf Quartalen.

Steigende Renditen bedeuten bei gleichbleibenden Mieten sinkende Werte. Für finanzierte Objekte kann das Kennzahlen wie Beleihungsauslauf und Kapitaldienstdeckung berühren, auch wenn sich an der Vermietung nichts geändert hat.

Regulatorischer Druck auf Nichtwohngebäude

Hinzu kommt ein neuer rechtlicher Rahmen. Das Gebäudemodernisierungsgesetz ist beschlossen, seine ersten Regelungen gelten seit dem 29.07.2026. Es setzt auch die europäische Gebäuderichtlinie um; die ersten Regelungen dazu sollen laut Infoportal der Bundesregierung sechs Monate nach der Verkündung in Kraft treten. Vorgesehen ist unter anderem die schrittweise Einführung von Mindestanforderungen an die Gesamtenergieeffizienz von Nichtwohngebäuden. Nach Darstellung der Kanzlei GÖRG vom 17.07.2026 sollen bis 2030 die energetisch schlechtesten 16 Prozent und bis 2033 die schlechtesten 26 Prozent des Bestands modernisiert werden. Die Einzelheiten der Umsetzung sollten objektbezogen geprüft werden; der Beitrag zum Heizungsrecht in dieser Reihe geht darauf näher ein.

Warum sich der Markt aufspaltet

Die Zahlen deuten auf eine Entwicklung, die Eigentümer von Büroobjekten unabhängig vom Standort betrifft. Unternehmen mieten heute weniger nach Kopfzahl und stärker nach Nutzungskonzept. Wer Fläche anmietet, erwartet in der Regel gute Erreichbarkeit, eine Ausstattung, die Zusammenarbeit vor Ort attraktiv macht, und Energiekennwerte, die zu den eigenen Nachhaltigkeitszielen passen. Die großen Anmietungen der öffentlichen Hand und von Technologieunternehmen zeigen, dass Nachfrage vorhanden ist; sie richtet sich aber auf bestimmte Qualitäten.

Für Eigentümer bedeutet das, dass sich die Vermietbarkeit einer Fläche weniger aus dem Gesamtmarkt ableiten lässt als früher. Zwei Gebäude in derselben Straße können sich völlig unterschiedlich entwickeln, wenn eines modernisiert und flexibel teilbar ist und das andere nicht. Die Angabe von BNP Paribas Real Estate, dass ein großer Teil des Leerstands auf moderne Flächen entfällt, zeigt zugleich, dass Modernität allein nicht genügt: Lage, Flächenzuschnitt, Anbindung und Mietniveau müssen zur Nachfrage passen.

Hinzu kommt der Zeitfaktor. Leerstand kostet nicht nur entgangene Miete, sondern verursacht laufende Bewirtschaftungskosten, die der Eigentümer selbst trägt. Lange Vermarktungsphasen erhöhen außerdem das Risiko, dass sich der technische Stand einer Fläche weiter vom Marktstandard entfernt und die spätere Vermietung nur mit zusätzlichen Investitionen gelingt.

Was das für Eigentümer bedeutet

Erstens: Objektqualität entscheidet stärker als der Gesamtmarkt. Ein guter Halbjahresumsatz in Berlin heißt nicht, dass jede Fläche vermietbar ist. Eigentümer sollten für jedes Objekt ehrlich einordnen, ob es in das Segment gehört, das von der Nachfrage profitiert, oder in das Segment, das den Leerstand trägt.

Zweitens: Auslaufende Mietverträge frühzeitig angehen. Große Nutzer planen Flächenentscheidungen mit langem Vorlauf. Wer erst im letzten Vertragsjahr über Verlängerung spricht, verhandelt häufig gegen ein bereits vorbereitetes Umzugsszenario. Eine Übersicht aller Vertragsenden, Optionen und Sonderkündigungsrechte je Objekt zeigt, wann welche Gespräche geführt werden müssen.

Drittens: Energieeffizienz ist Vermietungsargument und künftig auch Rechtspflicht. Die Einordnung eines Gebäudes nach den neuen Mindestanforderungen sollte in die Instandhaltungs- und Investitionsplanung aufgenommen werden, bevor Fristen näher rücken.

Viertens: Bewertungen und Finanzierungen im Blick behalten. Steigende Renditen und sinkende Preise können Kreditauflagen berühren. Eine aktuelle Plausibilisierung der Objektwerte gegenüber den Annahmen der letzten Finanzierung verschafft Handlungsspielraum.

Fünftens: Umnutzung als Option prüfen, aber nüchtern. Für Flächen ohne realistische Büronachfrage kann eine andere Nutzung sinnvoll sein. Planungsrecht, Grundrisse und Baukosten entscheiden, ob das wirtschaftlich trägt.

Sechstens: Den Kontakt zu großen Mietern als Frühwarnsystem nutzen. Regelmäßige Gespräche über Flächenbedarf, Belegung und Standortpläne liefern Hinweise auf Verkleinerungen oder Erweiterungen, lange bevor daraus Kündigungen oder Anfragen werden. Wer diese Informationen objektübergreifend auswertet, kann Nachvermietung und Investitionen gezielter planen.

Stand: 14.09.2026. Marktdaten ändern sich laufend; dieser Beitrag ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.

Quellen

• JLL: Deutschland Big 7 Büromarktbericht Q2 2026, 14.07.2026
• JLL: Berlin Büromarktbericht Q2 2026, 14.07.2026
• BNP Paribas Real Estate: Büroimmobilienmarkt Berlin, Bericht Q2 2026 (Stichtag 30.06.2026)
• BNP Paribas Real Estate über Presseportal: „Deutscher Investmentmarkt in der ersten Jahreshälfte mit leichtem Umsatzplus“, 06.07.2026
• JLL: Investmentmarktüberblick Q2 2026, 18.07.2026
• vdp Verband deutscher Pfandbriefbanken: „Uneinheitliche Entwicklung der Immobilienpreise“, 10.08.2026
• GÖRG: „Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) schafft GEG ab: Was sich ändert und was bleibt“, 17.07.2026
• Bundesregierung, GEG-Infoportal: „Gebäudemodernisierungsgesetz: Inhalt und Verfahren“, 2026

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.