Transaktions- und Finanzierungsmarkt 2026: Mehr Abschlüsse, höhere Zinsen

Ein Markt zwischen Belebung und Gegenwind

Die erste Jahreshälfte 2026 hat auf dem deutschen Immobilieninvestmentmarkt mehr Abschlüsse gebracht als in den Vorjahren. Gleichzeitig haben sich die Finanzierungsbedingungen verschlechtert. Die Europäische Zentralbank hat ihre Leitzinsen angehoben, die langfristigen Zinsen sind gestiegen, und die Renditen für Immobilien ziehen wieder an. Für Eigentümer großer Portfolios ist das eine Lage, in der sich Transaktionen wieder realisieren lassen, aber zu Preisen, die die höheren Kapitalkosten widerspiegeln.

Investmentvolumen: Leichtes Plus, unterschiedliche Messungen

BNP Paribas Real Estate meldete am 06.07.2026 für das erste Halbjahr 2026 ein Transaktionsvolumen von rund 16,6 Milliarden Euro, 5 Prozent mehr als im Vorjahreszeitraum. Mit deutlich mehr als 700 Transaktionen war es nach BNP Paribas Real Estate das abschlussstärkste erste Halbjahr seit 2022. Auf Gewerbeimmobilien entfielen fast 12,3 Milliarden Euro, ein Plus von 8 Prozent, auf Wohnimmobilien 4,4 Milliarden Euro, 3 Prozent weniger als im Vorjahr. Für das Gesamtjahr erwartet BNP Paribas Real Estate, dass das Volumen mit großer Wahrscheinlichkeit Kurs auf 40 Milliarden Euro nimmt.

JLL kommt in seinem Investmentmarktüberblick vom 18.07.2026 auf 17,6 Milliarden Euro und ein Plus von 15 Prozent. Das Segment Living ist nach JLL mit 5,8 Milliarden Euro oder 33 Prozent die stärkste Nutzungsart, Büro erreichte knapp 3,1 Milliarden Euro, Industrie und Logistik 2,9 Milliarden Euro mit einem Plus von rund 22 Prozent. JLL zählte 21 Abschlüsse mit jeweils mehr als 100 Millionen Euro; ausländische Investoren stellten 44 Prozent des Kaufvolumens. Für das Gesamtjahr rechnet JLL mit 35 bis 40 Milliarden Euro.

Die Unterschiede zwischen beiden Häusern dürften vor allem auf unterschiedliche Erfassung und Abgrenzung der Segmente zurückgehen. Beide sehen einen Markt, der wächst, ohne zu früheren Höchstständen zurückzukehren.

Wohninvestment: Qualität und Lage bestimmen den Preis

Für den Wohninvestmentmarkt meldete JLL am 06.07.2026 ein Volumen von 4,3 Milliarden Euro im ersten Halbjahr, verteilt auf 129 Transaktionen mit rund 29.500 Wohnungen. Im zweiten Quartal wurden 2,6 Milliarden Euro umgesetzt, 58 Prozent mehr als im ersten Quartal mit 1,65 Milliarden Euro. Unter den Metropolen führte Berlin im zweiten Quartal mit 500 Millionen Euro deutlich vor München, die sieben größten Städte kamen insgesamt aber nur auf rund 35 Prozent des Quartalsvolumens.

Aufschlussreich ist die Struktur. Auf Core-Transaktionen entfielen laut JLL 44 Prozent nach 54 Prozent im Vorjahreszeitraum, Value-Add-Investments erreichten rund 20 Prozent nach 13 Prozent, Core-Plus 36 Prozent. Internationale Käufer stellten 45 Prozent des Kaufvolumens. Die Spitzenrendite in den sieben größten Städten blieb nach JLL mit 3,51 Prozent stabil. Der Renditeabstand zwischen Objekten mit guter und mit moderater baulicher Substanz, beide in starken Mikrolagen der sieben größten Städte, weitete sich im zweiten Quartal aber von 50 auf 68 Basispunkte aus.

Das bedeutet: Gute Wohnobjekte sind weiterhin zu niedrigen Renditen handelbar, während Käufer bei schwächerer baulicher Substanz selbst in starken Lagen höhere Renditen und damit Preisabschläge verlangen.

Renditen: Erstmals seit Ende 2023 wieder breit steigend

BNP Paribas Real Estate beobachtete im zweiten Quartal 2026 erstmals seit Ende 2023 wieder spürbare Anstiege der Netto-Spitzenrenditen über sämtliche Assetklassen hinweg. Zur Jahresmitte nennt das Haus 4,49 Prozent für Büroimmobilien an A-Standorten, 4,60 Prozent für Logistik, 3,65 Prozent für Wohnneubau, 5,20 Prozent für Healthcare und 6,00 Prozent für Shoppingcenter. JLL beziffert die durchschnittliche Spitzenrendite für Büros in den sieben Metropolen auf 4,46 Prozent, 15 Basispunkte mehr als im Vorquartal.

Auch bei den Preisen zeigt sich eine Spaltung. Der vdp-Immobilienpreisindex stieg im zweiten Quartal 2026 laut Veröffentlichung vom 10.08.2026 um 1,3 Prozent gegenüber dem Vorjahr, sank aber gegenüber dem Vorquartal um 0,1 Prozent. Wohnimmobilien verteuerten sich um 1,9 Prozent, Büroimmobilien verloren 1,2 Prozent und Einzelhandelsimmobilien 0,2 Prozent. Für Gewerbeimmobilien war das nach Angaben des vdp der erste Rückgang auf Jahressicht nach fünf Quartalen.

Finanzierung: EZB erhöht, Bauzinsen über vier Prozent

Die Europäische Zentralbank hat am 10.09.2026 beschlossen, ihre drei Leitzinssätze um jeweils 25 Basispunkte anzuheben. Mit Wirkung zum 16.09.2026 liegen der Einlagesatz bei 2,50 Prozent, der Satz für die Hauptrefinanzierungsgeschäfte bei 2,65 Prozent und der Satz für die Spitzenrefinanzierungsfazilität bei 2,90 Prozent. Die EZB begründet den Schritt mit dem Preisdruck durch den Konflikt im Nahen Osten. Ihre Fachleute erwarten eine Inflationsrate von durchschnittlich 3,0 Prozent für 2026, 2,5 Prozent für 2027 und 2,1 Prozent für 2028. Weitere Entscheidungen will der EZB-Rat datenabhängig von Sitzung zu Sitzung treffen.

Die langfristigen Finanzierungskosten waren schon vorher gestiegen. Interhyp meldete am 10.09.2026 für Darlehen mit zehnjähriger Zinsbindung Bauzinsen von knapp 4,2 Prozent und führt das auf spürbar gestiegene Renditen langfristiger Staatsanleihen zurück, nachdem hohe Energiepreise die Inflationssorgen verstärkt hatten. Das Bankenpanel von Interhyp ist gespalten: Kurzfristig erwartet die Hälfte weiter steigende Zinsen, die andere Hälfte eine Seitwärtsbewegung; für das Jahresende verteilen sich die Erwartungen etwa zu je einem Drittel auf steigende, gleichbleibende und fallende Zinsen. Die Interhyp-Werte beziehen sich auf private Baufinanzierungen, geben aber die Richtung des Kapitalmarkts auch für gewerbliche Finanzierungen wieder.

Was höhere Kapitalkosten für Bestandshalter heißen

Der Zusammenhang zwischen Zinsen und Immobilienwerten ist direkt. Wenn Fremdkapital teurer wird und sichere Anlagen wie Staatsanleihen höhere Renditen bieten, verlangen Käufer auch von Immobilien eine höhere Anfangsrendite. Bei unveränderten Mieten sinkt dann der Kaufpreis, den sie zu zahlen bereit sind. Die Renditeanstiege, die BNP Paribas Real Estate und JLL für das zweite Quartal 2026 melden, folgen dieser Mechanik.

Bei Wohnimmobilien wirkt ein Gegengewicht. In Berlin stützen der rückläufige Neubau und eine marktaktive Leerstandsquote im Geschosswohnungsbau von 0,3 Prozent laut Berlin Hyp und CBRE die Erwartung, dass Wohnungen dauerhaft vermietbar bleiben, auch wenn die Mietdynamik zuletzt nachgelassen hat. Das passt dazu, dass die Spitzenrendite für Wohnen laut JLL stabil blieb, während sie bei Büros stieg. Bei Gewerbeimmobilien fehlt dieses Gegengewicht vielerorts, weil Leerstand und Unsicherheit über die künftige Flächennachfrage die Mieterwartungen dämpfen.

Für Bestandshalter mit laufenden Darlehen ist weniger der aktuelle Marktwert entscheidend als die Frage, ob die Finanzierung zum Ende der Zinsbindung zu tragbaren Bedingungen fortgeführt werden kann. Maßgeblich sind dann die Mieteinnahmen im Verhältnis zum Kapitaldienst und der Objektwert im Verhältnis zur Darlehenshöhe. Beide Größen lassen sich durch aktive Bewirtschaftung beeinflussen: durch konsequente Nutzung zulässiger Mieterhöhungsspielräume, durch Abbau von Leerstand und durch Investitionen, die den Wert sichern.

Wer derzeit kauft

Die Käuferstruktur hat sich verschoben. Laut JLL stellten internationale Investoren im Wohnsegment 45 Prozent des Kaufvolumens, auf der Verkäuferseite aber nur rund 14 Prozent. Gleichzeitig wuchs der Anteil von Value-Add-Investments. Das deutet darauf hin, dass Käufer Objekte mit Entwicklungs- oder Sanierungsbedarf übernehmen, wenn der Preis den Aufwand abbildet.

Was das für Eigentümer bedeutet

Erstens: Refinanzierungen früh planen. Wer in den kommenden 24 Monaten Anschlussfinanzierungen hat, sollte die Konditionen jetzt mit dem aktuellen Zinsniveau durchrechnen. Die Kapitaldienstdeckung bei einem Zins über vier Prozent kann deutlich enger ausfallen als bei der ursprünglichen Finanzierung.

Zweitens: Bewertungen realistisch halten. Steigende Renditen bei stabilen Mieten bedeuten sinkende Werte, besonders im Bürosegment. Wer Beleihungsausläufe oder Finanzierungsauflagen einzuhalten hat, sollte die aktuellen Objektwerte nicht aus früheren Gutachten ableiten.

Drittens: Verkaufsfenster nutzen, wenn Qualität stimmt. Der Wohninvestmentmarkt zeigt, dass gute Objekte zu stabilen Spitzenrenditen gehandelt werden und internationale Käufer aktiv sind. Für Bestände mit guter Lage, geordneter Vermietung und dokumentiertem Zustand kann das ein geeigneter Zeitpunkt sein.

Viertens: Objekte mit Schwächen vor dem Verkauf aufbereiten. Der wachsende Renditeabstand zwischen Objekten mit guter und mit moderater Substanz macht jede behebbare Schwäche teuer. Geordnete Mieterakten, nachvollziehbare Betriebskostenabrechnungen, ein aktueller Überblick über Instandhaltungsstau und Energiekennwerte verringern Abschläge in der Due Diligence.

Fünftens: Zinsszenarien statt Prognosen. Die Erwartungen der Banken sind gespalten, und die EZB legt sich nicht fest. Investitions- und Finanzierungsentscheidungen sollten deshalb mehrere Zinsszenarien aushalten, statt auf eine Richtung zu setzen. Dazu gehört, bei Anschlussfinanzierungen Laufzeit, Zinsbindung und Tilgung gemeinsam zu betrachten und Angebote mehrerer Finanzierungspartner einzuholen, statt allein auf die Verlängerung bei der bisherigen Bank zu vertrauen.

Stand: 14.09.2026. Marktdaten ändern sich laufend; dieser Beitrag ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.

Quellen

• BNP Paribas Real Estate über Presseportal: „Deutscher Investmentmarkt in der ersten Jahreshälfte mit leichtem Umsatzplus“, 06.07.2026
• JLL: Investmentmarktüberblick Q2 2026, 18.07.2026
• JLL: „Gutes zweites Quartal sorgt für stabile Entwicklung am Wohninvestmentmarkt“, 06.07.2026
• vdp Verband deutscher Pfandbriefbanken: „Uneinheitliche Entwicklung der Immobilienpreise“, 10.08.2026
• Europäische Zentralbank: „Monetary policy decisions“, 10.09.2026
• Interhyp über Presseportal: „Interhyp Zins-Update September: Bauzinsen über vier Prozent. Wie geht es jetzt weiter?“, 10.09.2026

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.