Nachträge zum Gewerbemietvertrag: Der Formfehler, der die Laufzeit kippt

Warum eine Formvorschrift über Millionen entscheidet

Wird ein Mietvertrag für länger als ein Jahr geschlossen und die vorgeschriebene Form nicht eingehalten, gilt er nach § 550 BGB als für unbestimmte Zeit geschlossen. Die vereinbarte Festlaufzeit entfällt. Beide Seiten können dann ordentlich kündigen, frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung der Mietsache.

Für Geschäftsräume bedeutet das nach § 580a Abs. 2 BGB eine Kündigungsfrist von rund sechs Monaten: Die Kündigung muss spätestens am dritten Werktag eines Kalendervierteljahres zugehen und wirkt zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres.

Für Eigentümer, die mit zehn Jahren Laufzeit kalkuliert, finanziert oder verkauft haben, ist das ein erheblicher Schaden. Der Wert einer Gewerbeimmobilie hängt maßgeblich an der gesicherten Restlaufzeit der Mietverträge. Mieter, die aus einem Vertrag heraus wollen, weil sie günstigere Flächen gefunden haben, suchen deshalb gezielt nach Formfehlern.

Wen die Vorschrift schützt

Die Formvorschrift soll vor allem den Erwerber eines Grundstücks schützen. Er tritt nach § 566 BGB in bestehende Mietverträge ein und soll aus den Unterlagen erkennen können, an welche Bedingungen er für welche Dauer gebunden ist. Deshalb kommt es nicht darauf an, ob sich die ursprünglichen Parteien einig waren. Maßgeblich ist, ob sich die wesentlichen Vertragsbedingungen aus den Urkunden ergeben.

Was sich 2025 geändert hat

Mit dem Vierten Bürokratieentlastungsgesetz hat der Gesetzgeber die Anforderungen für Gewerberaummietverträge gelockert. Seit dem 1. Januar 2025 genügt für Mietverträge über Grundstücke und Räume, die keine Wohnräume sind, die Textform. Eine eigenhändige Unterschrift auf Papier ist nicht mehr zwingend. Eine E-Mail oder ein eingescanntes Dokument kann ausreichen, wenn die Erklärung lesbar auf einem dauerhaften Datenträger vorliegt und die Person des Erklärenden erkennbar ist.

Für Wohnraummietverträge bleibt es bei der strengen Schriftform.

Für Verträge, die vor dem 1. Januar 2025 geschlossen wurden, hat der Gesetzgeber eine Übergangsregelung vorgesehen. Wie ein Altvertrag heute zu beurteilen ist, gerade wenn Nachträge vor und nach dem Stichtag entstanden sind, gehört in eine anwaltliche Prüfung. Der Altbestand bleibt damit der kritische Teil.

Wichtig ist: Die Erleichterung betrifft die Form, nicht den Inhalt. Auch in Textform müssen sich alle wesentlichen Vertragsbedingungen aus den Dokumenten ergeben.

Was wesentlich ist

Wesentlich sind die Punkte, die für einen Erwerber zählen: die Vertragsparteien, das Mietobjekt, die Miete und die Laufzeit. Dazu gehören auch Regelungen, die diese Punkte verändern, etwa Mietminderungen für einen längeren Zeitraum, zusätzliche Flächen, Optionen zur Verlängerung oder ein Sonderkündigungsrecht.

Unwesentlich sind Absprachen, die für einen Erwerber keine Bedeutung haben, etwa die Vereinbarung über eine einmalige Schlüsselübergabe oder die Farbe der Hinweisschilder.

Die Grenze ist nicht immer klar. Im Zweifel sollte eine Änderung so behandelt werden, als sei sie wesentlich.

Die häufigsten Fehlerquellen

Der Hauptvertrag ist meist sauber. Die Fehler entstehen später, in Nachträgen und Nebenabreden.

Typische Fälle aus der Verwaltungspraxis: Während einer Umbauphase wird per E-Mail eine Mietminderung vereinbart, ohne Bezug auf den Vertrag. Ein zusätzlicher Stellplatz wird gegen Aufpreis überlassen, die Vereinbarung liegt als loses Blatt in der Akte. Die Übergabe wird verschoben und damit der Beginn der Laufzeit, ohne dass jemand den neuen Termin festhält. Ein Mieter wird durch eine neue Gesellschaft ersetzt, ohne sauberen Vertragsübernahmevertrag. Anlagen, auf die der Vertrag verweist, etwa ein Grundriss mit der genauen Fläche, fehlen oder sind nicht eindeutig zugeordnet.

Jeder dieser Fälle kann dazu führen, dass die Laufzeitbindung entfällt.

Die Einheit der Urkunde

Ein Nachtrag muss erkennen lassen, zu welchem Vertrag er gehört. Er sollte den Ursprungsvertrag mit Datum und Parteien bezeichnen, die geänderten Regelungen konkret benennen und klarstellen, dass alle übrigen Bestimmungen unverändert fortgelten. Werden mehrere Nachträge geschlossen, sollten sie fortlaufend nummeriert werden und aufeinander Bezug nehmen.

Auch Anlagen müssen eindeutig zugeordnet sein. Ein Grundriss ohne Bezeichnung und Datum, der irgendwo in der Akte liegt, reicht nicht.

Schriftformheilungsklauseln helfen nicht

Viele Verträge enthalten eine Klausel, nach der sich die Parteien verpflichten, Formmängel auf Verlangen zu beheben und den Vertrag nicht wegen eines Formmangels vorzeitig zu kündigen. Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 27. September 2017 entschieden, dass solche Klauseln mit § 550 BGB nicht vereinbar und deshalb unwirksam sind. Sie schützen weder den Erwerber noch die ursprünglichen Vertragsparteien zuverlässig.

Wer sich auf eine solche Klausel verlässt, hat keine Sicherheit.

Einen Formfehler heilen

Wird ein Formfehler entdeckt, lässt er sich oft durch einen sauber ausgefertigten Nachtrag beheben, der die bisherigen Vereinbarungen vollständig zusammenfasst. Das setzt voraus, dass der Mieter mitwirkt. Seine Verhandlungsposition ist in diesem Moment allerdings am stärksten, denn er weiß, dass er den Vertrag kündigen könnte. Deshalb ist es besser, Fehler zu vermeiden, als sie später zu heilen.

Formsicherheit als Teil der Due Diligence

Beim Ankauf einer Gewerbeimmobilie sollte die Mietvertragsakte vollständig auf Nachträge, Nebenabreden und lose Vereinbarungen geprüft werden, bevor der Kaufpreis auf einer angenommenen Restlaufzeit beruht. Dazu gehört auch die Korrespondenz, denn formrelevante Absprachen stehen häufig in E-Mails.

Im laufenden Bestand hilft eine einfache Regel: Jede Änderung mit Bezug zu Fläche, Miete, Laufzeit oder Vertragsparteien wird als nummerierter Nachtrag zum bezeichneten Ursprungsvertrag ausgefertigt und von beiden Seiten in der erforderlichen Form abgeschlossen. Keine Ausnahme für kleine Änderungen, keine Absprachen per Telefon.

Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Gerade die Übergangsregelung zur Textform sollte für Altverträge anwaltlich geprüft werden.