Indexmiete im Gewerbe: Warum überfällige Anpassungen bares Geld sind

Die Miete verliert jedes Jahr an Wert

Fast jeder langfristige Gewerbemietvertrag enthält eine Wertsicherungsklausel. Die Miete soll mit dem Verbraucherpreisindex steigen, den das Statistische Bundesamt monatlich veröffentlicht. So bleibt die Miete über eine Laufzeit von zehn Jahren real stabil, statt Jahr für Jahr an Kaufkraft zu verlieren.

In der Praxis wird dieser Mechanismus erstaunlich oft nicht genutzt. Der Grund liegt selten im Vertrag, sondern in der Verwaltung: Niemand hat die Indexentwicklung im Blick, niemand kennt den Basiswert, niemand erklärt die Anpassung. Bei einer Jahresnettomiete von 180.000 Euro und einer versäumten Anpassung um vier Prozent fehlen 7.200 Euro im Jahr. Weil die Basis nicht angehoben wurde, wirkt der Verlust in jedem Folgejahr weiter.

Welche Klausel haben Sie?

Entscheidend ist der Wortlaut. Es gibt im Wesentlichen drei Bauarten.

Die Gleitklausel passt die Miete automatisch an, sobald sich der Index um einen bestimmten Wert verändert hat. Eine Erklärung ist nicht nötig. Der Mehrbetrag ist ab dem vereinbarten Zeitpunkt geschuldet, auch wenn ihn niemand in Rechnung gestellt hat.

Der Leistungsvorbehalt gibt dem Vermieter bei einer Indexänderung nur das Recht, eine Neufestsetzung zu verlangen. Ohne dieses Verlangen bleibt die Miete unverändert. Oft ist zusätzlich geregelt, dass die neue Miete nach billigem Ermessen oder durch einen Sachverständigen bestimmt wird.

Die Spannungsklausel knüpft die Miete an vergleichbare Leistungen, etwa an die Miete gleichartiger Flächen. Sie ist bei Gewerbemietverträgen selten.

Die Unterscheidung hat Folgen für die Nachforderung. Bei einer Gleitklausel ist die erhöhte Miete bereits geschuldet, sie wurde nur nicht abgerechnet. Bei einem Leistungsvorbehalt entsteht der höhere Anspruch in der Regel erst mit dem Verlangen.

Was das Preisklauselgesetz verlangt

Für Gewerbemietverträge gilt nicht § 557b BGB, der die Indexmiete bei Wohnraum regelt, sondern das Preisklauselgesetz. Es verbietet Wertsicherungsklauseln grundsätzlich und lässt Ausnahmen zu. Leistungsvorbehalte und Spannungsklauseln fallen schon gar nicht unter das Verbot.

Gleitklauseln sind bei Mietverträgen über Gewerberaum nach § 3 PrKG zulässig, wenn der Vermieter für mindestens zehn Jahre auf das Recht zur ordentlichen Kündigung verzichtet oder der Mieter das Recht hat, die Vertragsdauer auf mindestens zehn Jahre zu verlängern. Als Maßstab muss ein Preisindex des Statistischen Bundesamtes dienen, in der Praxis der Verbraucherpreisindex für Deutschland.

Eine Genehmigung ist seit 2007 nicht mehr nötig. Das hat die Prüfung auf die Beteiligten verlagert. Verfehlt die Klausel die Voraussetzungen, ist sie nicht von Anfang an unwirksam. Nach § 8 PrKG tritt die Unwirksamkeit erst mit der rechtskräftigen Feststellung des Verstoßes ein, sofern die Parteien nichts anderes vereinbart haben. Bis dahin durchgeführte Anpassungen bleiben bestehen.

Punkte oder Prozent

Ältere Verträge knüpfen die Anpassung oft an eine Veränderung um eine bestimmte Zahl von Indexpunkten. Das Statistische Bundesamt stellt den Index aber regelmäßig auf ein neues Basisjahr um, zuletzt auf das Jahr 2020. Punktwerte aus einem alten Basisjahr lassen sich nicht einfach auf den neuen Index übertragen.

Klauseln, die auf eine prozentuale Veränderung abstellen, sind davon nicht betroffen. Bei Punktklauseln muss die Veränderung umgerechnet werden. Das Statistische Bundesamt stellt dafür Umrechnungshilfen bereit. Wer mit falschen Punktwerten rechnet, erklärt die Anpassung zum falschen Zeitpunkt oder in falscher Höhe.

Versäumte Anpassungen nachholen

Ob und in welchem Umfang rückwirkend nachgefordert werden kann, hängt vom Klauseltyp ab.

Bei einer Gleitklausel ist die höhere Miete bereits entstanden. Nachgefordert werden kann der Differenzbetrag bis zur Verjährungsgrenze. Die regelmäßige Verjährungsfrist beträgt drei Jahre und beginnt mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist.

Bei einem Leistungsvorbehalt wirkt die Anpassung in der Regel erst ab dem Verlangen. Die Vergangenheit ist dann verloren.

In beiden Fällen kann der Einwand der Verwirkung drohen. Hat der Vermieter über viele Jahre nichts unternommen und durfte der Mieter darauf vertrauen, dass keine Nachforderung mehr kommt, kann das der Durchsetzung entgegenstehen. Je länger die Untätigkeit dauert, desto schwieriger wird es.

Wird nachgefordert, sollte die Berechnung nachvollziehbar sein: Basisindex, aktueller Index, Veränderung in Prozent oder Punkten, Zeitpunkt der Schwellenüberschreitung, neue Miete und Differenz je Monat. Bei optierten Objekten kommt die Umsatzsteuer auf den Mehrbetrag hinzu.

Die Klausel wirkt in beide Richtungen

Wertsicherungsklauseln sind in der Regel symmetrisch. Sinkt der Index, sinkt auch die Miete. Klauseln, die nur Erhöhungen zulassen, sind in Formularverträgen angreifbar. Nach mehreren Jahren mit deutlichen Preissteigerungen ist das zwar ein theoretischer Fall, sollte bei der Vertragsgestaltung aber mitgedacht werden.

So bleibt keine Anpassung liegen

Legen Sie für den gesamten Gewerbebestand eine Liste an: Mietvertrag, Klauseltyp, Basisindex mit Monat und Basisjahr, Schwelle in Punkten oder Prozent, Datum der letzten Anpassung, frühestmöglicher nächster Termin. Gleichen Sie die Liste bei jeder Veröffentlichung des Verbraucherpreisindex ab. Erklären Sie die Anpassung schriftlich und mit Berechnung, und passen Sie Sollstellung und gegebenenfalls Kaution an.

Das ist unspektakuläre Arbeit. Über einen Bestand mit mehreren Gewerbemietern entscheidet sie aber darüber, ob die Mieteinnahmen mit der Inflation mitlaufen oder real jedes Jahr sinken.

Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.