Betreiberpflichten im Gewerbeobjekt: Die Prüfungen, die niemand vermisst, bis etwas passiert

Wer das Objekt betreibt, haftet

Wer eine Immobilie besitzt und anderen zugänglich macht, trägt die Verkehrssicherungspflicht. Er muss die Vorkehrungen treffen, die nach vernünftiger Einschätzung erforderlich und zumutbar sind, um Schäden von Mietern, Kunden, Besuchern und Dienstleistern abzuwenden. Kommt jemand zu Schaden, haftet der Eigentümer nach § 823 BGB, wenn er diese Pflicht verletzt hat.

In Gewerbeobjekten ist die Liste der Pflichten deutlich länger als im reinen Wohnhaus. Mehr Technik, mehr Publikumsverkehr, mehr Anlagen mit gesetzlichen Prüffristen. Dazu kommt ein Umstand, der gerade bei Portfolios in mehreren Bundesländern oft unterschätzt wird: Viele Prüfpflichten sind Landesrecht und unterscheiden sich von Land zu Land.

Die wichtigsten wiederkehrenden Prüfungen

Die folgende Übersicht ersetzt keine objektbezogene Ermittlung, zeigt aber, woran in einem Gewerbeobjekt typischerweise zu denken ist.

Aufzugsanlagen. Nach der Betriebssicherheitsverordnung ist eine Hauptprüfung durch eine zugelassene Überwachungsstelle spätestens alle zwei Jahre vorgeschrieben, dazwischen eine Zwischenprüfung. Hinzu kommen die regelmäßige Wartung und ein funktionierendes Notrufsystem. Ein Aufzug ohne gültige Prüfplakette darf nicht betrieben werden.

Elektrische Anlagen. Die Anlagen in Allgemeinbereichen, Technikräumen und Außenanlagen sind nach den anerkannten Regeln der Technik regelmäßig zu prüfen. Wo Beschäftigte arbeiten, gelten zusätzlich die Vorgaben der gesetzlichen Unfallversicherung. Bei Gewerbeflächen ist genau festzulegen, wo die Verantwortung des Vermieters endet und die des Mieters beginnt.

Brandschutz. Feuerlöscher, Rauch- und Wärmeabzugsanlagen, Brandmeldeanlagen, Sicherheitsbeleuchtung, Brandschutztüren und Feuerwehrzufahrten müssen in festen Intervallen gewartet und geprüft werden. Welche technischen Anlagen durch Sachverständige zu prüfen sind, regeln die Prüfverordnungen der Länder. Sie unterscheiden sich in Umfang und Fristen.

Trinkwasser. Die Trinkwasserverordnung verpflichtet Betreiber von Großanlagen zur Trinkwassererwärmung, das Wasser auf Legionellen untersuchen zu lassen, wenn es im Rahmen einer gewerblichen Tätigkeit abgegeben wird und Duschen oder andere Vernebelung vorhanden sind. Die Vermietung zählt dazu. Das Intervall beträgt in der Regel drei Jahre. Bei einem auffälligen Befund bestehen Meldepflichten gegenüber dem Gesundheitsamt und Pflichten zur Gefährdungsanalyse.

Abwasser. Rückstausicherungen sind regelmäßig zu warten, typischerweise halbjährlich. Bei Gastronomiebetrieben kommen Fettabscheider hinzu: Sie müssen nach Bemessung entleert, regelmäßig kontrolliert und alle fünf Jahre einer Generalinspektion unterzogen werden. Die örtlichen Abwasserbetriebe fragen die Nachweise zunehmend ab.

Lüftung und Klima. Raumlufttechnische Anlagen sind nach den Herstellervorgaben und den einschlägigen Hygieneregeln zu warten. Für größere Klimaanlagen sieht das Gebäudeenergiegesetz zusätzlich energetische Inspektionen vor.

Außenanlagen. Baumkontrollen, Winterdienst, Beleuchtung von Wegen und Parkflächen, Dachflächen mit Schneelast, Absturzsicherungen, Spielgeräte auf Gemeinschaftsflächen. Gerade die Baumkontrolle wird unterschätzt, bis ein Ast auf ein Auto oder einen Passanten fällt.

Delegation an den Mieter

Viele Gewerbemietverträge übertragen Wartungs- und Prüfpflichten für die gemieteten Flächen auf den Mieter. Das ist zulässig und oft sinnvoll, befreit den Eigentümer aber nicht vollständig. Er bleibt verpflichtet, zu überwachen, ob der Mieter seine Pflichten erfüllt. Wer sich nie einen Prüfbericht vorlegen lässt, hat die Delegation nur auf dem Papier.

Deshalb gehört zu jeder übertragenen Pflicht eine Nachweisregel im Vertrag: Der Mieter legt die Berichte bis zu einem bestimmten Termin vor, andernfalls beauftragt der Vermieter die Prüfung auf Kosten des Mieters.

Der eigentliche Fehler ist fehlende Dokumentation

Die Prüfung selbst wird selten ganz vergessen. Das Problem liegt woanders. Der Aufzugsbericht liegt beim Wartungsunternehmen, das Legionellenprotokoll beim Hausmeister, der Nachweis zur Brandmeldeanlage in einer Mail des Vorverwalters. Im Schadensfall zählt aber nur, was vorgelegt werden kann.

Auch Versicherer fragen nach. Werden vertragliche Obliegenheiten zur Wartung verletzt, kann die Leistung gekürzt werden. Und bei einer Übernahme durch einen neuen Verwalter oder beim Verkauf mindert eine lückenhafte Dokumentation den Wert der Akte und verzögert den Prozess.

Das Prüfkataster

Die Lösung ist unspektakulär: ein Prüfkataster je Objekt. Es enthält jede prüfpflichtige Anlage mit Standort, Rechtsgrundlage, Prüfintervall, zuständigem Dienstleister, letztem Prüftermin, nächstem Termin, Ergebnis und Ablageort des Berichts. Offene Mängel werden mit Frist und Verantwortlichem nachverfolgt, bis sie behoben sind.

Bei Portfolios in mehreren Bundesländern gehört eine Spalte für die jeweilige Landesvorschrift dazu. Die Brandmeldeanlage im Berliner Bürohaus unterliegt anderen Prüfvorgaben als die im Logistikobjekt in Nordrhein-Westfalen.

Bei jeder Übernahme zuerst

Wenn wir ein Gewerbeobjekt übernehmen, bauen wir das Prüfkataster als Erstes auf. Es ist erfahrungsgemäß der Teil der Akte, der beim Vorverwalter am häufigsten fehlt, und zugleich der Teil, der im Ernstfall am teuersten wird. Überfällige Prüfungen werden sofort beauftragt, nicht erst zum nächsten regulären Termin.

Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick. Welche Pflichten für ein konkretes Objekt gelten, hängt von Nutzung, Anlagentechnik und Landesrecht ab.